ביהמ"ש המחוזי בת"א דחה לאחרונה, תובענה שהגיש קיבוץ בגין גובה הפיצוי המגיע לו עקב הפקעה מתוך שטחי משבצת הנחלות החקלאיות. ה"פ 755/06 קיבוץ נען – אגודה שיתופית בע"מ נגד רכבת ישראל בע"מ.

רקע עובדתי

הקיבוץ הינו בעל זכויות חכירה במקרקעין. תקופת החכירה היא ל- 49 שנים, אשר בסיומן יש לו אפשרות להאריך את תוקף החוזה ב-49 שנים נוספות. מטרת החכירה הוגדרה בהסכם כ"משק חקלאי" ו"מפעל", והוסכם כי הקיבוץ יהיה רשאי להשתמש במוחכר לשימושים שונים, ואף לשנותם מדי פעם ללא צורך בהסכמת המינהל, הכל בכפוף למטרת החכירה וליתר תנאי החוזה.

במרץ 2004 אישרה הועדה הארצית לתכנון ובניה תוכנית להקמת מסילת רכבת מלוד לבאר שבע, וביוני 2004 פורסמו שני צווים שהביאו להפקעת המקרקעין נשוא הדיון.

בהסכם פשרה בין רכבת ישראל לקיבוץ, שקיבל תוקף של פס"ד, סוכם כי רכבת ישראל תשלם לקיבוץ בגין ההפקעה והנזקים שנלוו לה סך של למעלה מחמישה מליון ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום פרסום הצווים. עוד הוסכם כי כל צד ימנה שמאי מטעמו, וכי שני השמאים ייפגשו, במטרה ליישב המחלוקות באשר לגובה הפיצוי המגיע לקיבוץ. הוסכם בין הצדדים כי במקרה של מחלוקת בין השמאים, ימנה בית המשפט שמאי מוסכם לעניין גובה הפיצוי המגיע לקיבוץ.

משלא הושגה הסכמה בשאלת גובה הפיצוי, ובהתאם לאמור בהסכם הפשרה, הגיש הקיבוץ המרצת פתיחה זו, ובד בבד הגישו הצדדים בקשה בהסכמה למינוי שמאי מוסכם מטעם בית המשפט.

השמאי המוסכם הגיע למספר מסקנות, אשר הנחו אותו בקביעת שווי הקרקע. בין היתר, השמאי סבר כי הזכויות המוקנות לקיבוץ על פי חוזה החכירה עם המנהל, שהינו חוזה חכירה בלתי מהוון לתקופה של 49 +49 שנים, דומות במהותן לזכויות בר רשות. יחד עם זאת, קבע השמאי כי יש ערך כלשהו להליך הסדרת חוזה חכירה שכזה, והוסיף עקב כך 5% לשווי הזכויות.

דיון והכרעה

ביהמ"ש קיבל את חוות דעתו של השמאי המוסכם ולא מצא מקום לסטות ממנה. ביהמ"ש קבע כי השמאי בדק האם קיים הבדל בהערכה השמאית בין קרקע חקלאית שהוחכרה על ידי המינהל לאגודה שיתופית, לבין קרקע חקלאית שנמסרה לאגודה בחוזה שכירות תלת-שנתי מתחדש והוא הגיע למסקנה השמאית כי אין הבדל משמעותי בין השניים.

זכות חכירה לדורות

הקיבוץ חולק בעיקר על כך שהשמאי חיווה דעתו כי הזכויות על פי חוזה חכירה לא מהוון הינן שוות ערך לזכויות של בר רשות. לטענת הקיבוץ, קיים הבדל תהומי בין חוזה 'בר רשות', שהנו חוזה לתקופה מוגבלת של שלוש שנים, עם ייעודים ושימושים מצומצמים, לבין זכויות במקרקעין מכח הסכם חכירה, כפי זה המצוי בידיו, הנותן לו זכויות אשר הנן שוות ערך, לזכויות בעלות. בנוסף טוען הקיבוץ כי בר רשות נתון "לשרירות לב ולשיקול דעת בלעדי" של המנהל, בכל הנוגע לחידוש הזכות וכן חוזה החכירה מאפשר לקיבוץ ליזום הליכים של שינוי ייעוד, להבדיל מחוזה בר רשות.

ביהמ"ש סובר כי אכן קיימים מקרים בהם ההבחנה המעשית בין זכות חכירה לדורות לבין בעלות עשויה להיטשטש. כך בעיקר כאשר מדובר בחכירה מהוונת, במסגרתה החוכר שילם למעשה את מלוא ערך הקרקע לבעליה. אולם, לא זה המקרה הנדון. הקיבוץ שילם עבור חכירת הקרקע לשימוש חקלאי סכום זעום. סכום נמוך זה משקף את רצונה של המדינה לעודד את המגזר החקלאי ולהקל עליו את העיסוק בעיבוד האדמה ובייצור החקלאי.

בהסכם החכירה של הקיבוץ נקבע אמנם כי הוא זכאי לעשות בקרקע שהוחכרה לו שימוש גם לצרכי מפעל, וכי הוא זכאי לפעול לשינוי ייעוד הקרקע לצורך זה מבלי להידרש להסכמת המינהל.

בכך הורחבה זכותו בקרקע במידת מה. ואולם ההסכם גם קבע כי אם ישונה ייעוד הקרקע למפעל, יהיה על הקיבוץ לשלם למינהל דמי חכירה ראשוניים ודמי חכירה שנתיים (או דמי חכירה מהוונים) לפי הנהוג אצל המינהל לגבי מפעל דומה, וכי הקיבוץ אינו רשאי להשתמש בשטח כלשהו לצרכי מפעל כל עוד לא שולמו דמי החכירה.

נוכח הוראות אלה, קבע ביהמ"ש כי לא ניתן לומר שזכויותיו של הקיבוץ במקרקעין הינן שוות ערך לזכות בעלות.

פוטנציאל תכנוני

טענה נוספת שהעלה הקיבוץ היא שיש צורך להביא בחשבון לצורך הפיצוי את הפוטנציאל התכנוני של הקרקע, כלומר שיהיה ניתן לעשות שימוש עסקי בכל השטח המוחכר. הקיבוץ טען כי על פי חוזה החכירה ניתן ליזום תוכנית לאיזור תעשיה או תעסוקה, וכי יש להביא בחשבון זכות זו לענין הפיצוי בגין ההפקעה. חשוב לציין בהקשר זה, כי השטח שהופקע מהקיבוץ כולל שטחים חקלאיים בלבד, ולא שטחי מפעל.

השמאי המוסכם העריך את שווי הקרקע המופקעת לפי שוויה של קרקע חקלאית, וקבע כי הפוטנציאל התכנוני של הקרקע למעשה איננו קיים, מן הנימוקים הבאים, אשר היו מקובלים על ביהמ"ש:

ראשית, לא ניתן לקבל את ההנחה כאילו ניתן יהיה לעשות שימוש עסקי בכל השטח המוחכר. מהוראות חוזה החכירה ברור כי אם בכלל - ניתן להביא לשינוי יעוד לצורכי מפעל רק על חלק מן המוחכר.

שנית, על פי החלטה 949, אם ישונה היעוד וחלק מהקרקע יוקצה לתעסוקה, ישולמו למינהל מלוא דמי החכירה בגין שטח זה, דהיינו 91%.

שלישית, שינוי היעוד לתעשיה או מסחר חייב לעמוד באישור מועצת מקרקעי ישראל ולהתאים להחלטותיה. בנוסף יש צורך בתוכנית מיתאר המאשרת את שינוי היעוד.

בית המשפט העליון פסק בעבר כי, התחשבות בפוטנציאל תכנוני של מקרקעין לצורך הערכת שוויים תעשה רק כאשר הסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין איננו קלוש ורחוק, אלא ודאי. במקרה הנדון הקיבוץ לא שכנע את ביהמ"ש כי היה קיים פוטנציאל תכנוני של המקרקעין המופקעים במועד הקובע. עצם העובדה שבהסכם החכירה נקבע כי מטרת החכירה כוללת גם "מפעל", וכי הקיבוץ זכאי לפעול לשינוי הייעוד של הקרקע למטרה זו, אין בה כדי ללמד דבר על סיכויי ההצלחה של בקשה לשינוי ייעוד שכזו, כאשר תובא בפני הרשויות המוסמכות.

בסופו של יום, כאמור, דחה ביהמ"ש את תביעת הקיבוץ וקבע כי לא נפל פגם בקביעתו השמאי הממונה אשר העריך את הקרקע המופקעת כקרקע חקלאית, לעניין קביעת גובה הפיצוי.

תוצאת פס"ד עומדת בניגוד לעמדה המשפטית לפיה, חוזה החכירה לדורות של קיבוץ או מושב, מעניק אופי של קרקע עירונית לקרקע מתוך משבצת הנחלות החקלאיות בכל הקשור לשינוי יעוד לתעסוקה. ראו חוזרנו 74/2008 – "שינוי ייעוד לתעסוקה בחוזה משבצת נחלות חקלאיות".

לפרטים והבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.