סעיף 19(3) לחוק מיסוי מקרקעין קובעי כי "במכירת זכות במקרקעין בידי מדינת ישראל, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל - יום אישור העסקה בידי מנהל מינהל מקרקעי ישראל או בידי מי שהוא הסמיך לכך".

השאלה שנדונה במספר פסקי דין היתה האם יום אישור העסקה על ידי הנהלת מינהל מקרקעי ישראל (להלן – "מ.מ.י") נחשב ליום המכירה לגבי כלל הוראות חוק מיסוי מקרקעין או שמא רק לעניין חישוב השבח והמס בלבד (ולא לגבי חובת דיווח – פס"ד בעמ"ש 30/90 ויברטו הולדינגס נ' מנהל מס שבח מקרקעין).

בית המשפט העליון (ע"א 6382/99 אל זיו פרוייקטים (1993) בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין – אזור מרכז) פסק (כב' הנשיא ברק) שמשמעות סעיף 19 (3) היא שיום אישור העסקה הוא יום המכירה לכל ענייני מיסוי מקרקעין.

הפסיקה הסתמכה על כך שתכלית סעיף 19 (3) היתה לקבוע חזקה לפיה יום אישור העסקה הוא יום המכירה. ולמנוע ממנהל מיסוי מקרקעין לבדוק כל עסקה בנפרד לפי דיני החוזים הכלליים.המאפיין של עסקאות עם מ.מ.י, הוא שאישור גורם מוסמך של רשות ציבורית מקנה וודאות רבה למימוש העסקה ולכן מועד אשור העסקה נחשב ליום המכירה.

לפי בית המשפט אין זה רצוי לפצל את "יום המכירה" למספר "ימי מכירה" לכל אחד מנושאי מיסוי מקרקעין.

בית המשפט קבע כי אישור העסקה מהווה אופציה לרוכש "זכות לקבל זכות במקרקעין" ולאחר חתימה על הסכם הפיתוח ישנה זכות בדיעבד מיום אישור העסקה. היות ומחוזה הפיתוח עולה שזכויותיה וחובותיה של אל-זיו הן מיום אישור העסקה.

יצוין כי נוהלי ממ"י קובעים "כי לאחר אישור העסקה יש לשלם עבור ביצועה תוך 30 יום, ללא ריבית והצמדה, או תוך 30 יום נוספים בתוספת ריבית והצמדה. אם לא יבוצע התשלום במהלך 60 יום ממועד אישור העסקה- יבטל המינהל את העסקה".

ליום המכירה משמעות לענין מס הרכישה, מס המכירה ומס השבח, במיוחד לאחר הרפורמה במיסוי מקרקעין, ראו חוזרנו 20/2002, 24/2002, 30/2002 העוסקים בתיקון מספר 50 לחוק מיסוי מקרקעין.

לפרטים והבהרות ניתן לפנות למשרדנו בת"א.