במסגרת תזכיר חוק לתיקון חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "הצעת החוק"), הוכנסו, בין השאר, מספר שינויים הנוגעים להפקעות, לפיצויים בגין ירידת ערך ולהיטל השבחה. בנוסף, הוכנסו סעיפים המסדירים את תהליך התכנון וההקמה של מתקנים ביטחוניים.

להלן עיקר השינויים בתוספת השלישית לחוק, שעניינה היטל השבחה:

1. הרחבת החייבים בהיטל השבחה

הצעת החוק משווה את מעמדו של בעל הקרקע לזה של חוכר לדורות, בר רשות במשבצת נחלות חקלאיות ומי שיש לו הסכם פיתוח עם רמ"י.

לפיכך, לדוגמא, בעל נחלה אשר מחזיק בקרקע כבר רשות, מכוח הסכם משבצת עם רמ"י, יהיה מחויב בתשלום היטל השבחה בגין אירוע תכנוני משביח שחל על קרקע שברשותו. חובה זו לא קמה בהתאם לחוק הקיים.

לשינויים הצפויים השלכות מרחיקות לכת בחבות היטל השבחה, בין היתר, לגבי מכירת נחלות ומימוש זכויות על פי החלטה 1155.

יובהר כי, לפי הצעת החוק, אין רואים בכריתת הסכם חכירה לדורות בין רמ"י לבין מי שזכאי להתקשר עמה בהסכם חכירה לדורות, כ"מימוש זכויות" לעניין חבות בהיטל השבחה. לפיכך, אגודת הישוב החקלאי, או חבר בה, המחזיק בקרקע כבר רשות ומתקשר עם רמ"י בחוזה חכירה לדורות, לא יראו כריתת הסכם זה כ"מימוש זכויות" כהגדרתו בחוק החדש, לעניין חבות בהיטל השבחה.

2. מיזוג מועד החבות ומועד התשלום

החוק הקיים קובע שני מועדים מכריעים ביחס להיטל השבחה: המועד הקובע להתגבשות חבות בהיטל ההשבחה (עליית שוויים של מקרקעים עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג) ומועד מימוש, בו על החייב לשלם ההיטל.

הצעת החוק החדשה ממזגת בין שני המועדים, כך שחבות בהיטל השבחה והמועד בו על בעל הזכויות לשאת בתשלום מתגבשים שניהם במועד מימוש הזכויות המשביחות, או במועד מוקדם אך סמוך לו (ולא במועד אישור התכנית המשביחה).

3. היטל השבחה על מקרקעי ישובים חקלאיים

הצעת החוק משמרת את הוראות החוק הקיים ביחס למקרקעי ישובים חקלאיים בכך שאינה מחייבת בהיטל השבחה על מקרקעי ישראל שלא הוחכרו בחכירה לדורות או שהוחכרו לדורות לשימוש חקלאי, יעודן שונה והחוכר אינו יכול לעשות בהם שימוש שאינו חקלאי מבלי לתקן את חוזה החכירה לדורות.

יודגש כי, היטל השבחה כאמור באם היה מוטל – היה מופחת מתשלומי די החכירה המהוונים לרמ"י.

במקום היטל השבחה בגין ההשבחה שתיווצר, מעבירה רמ"י 12% בלבד מהתקבולים שקיבלה בעד מכירת זכויות בקרקע בניכוי מע"מ (חלף היטל השבחה).

לשיטתנו, דין הוראה זו להתבטל, נוכח העובדה כי היא גוזלת מרשויות מקומיות, במיוחד בפריפריה שם היקפי קרקע חקלאית גדולים במיוחד, אפשרות ליהנות מתקציב פיתוח, שעיקרו כזכור מגיע מהיטל השבחה.

הסכומים שמועברים כיום על ידי רמ"י בצורת חלף היטל השבחה, אין בהם כדי להקל על נטל פיתוח התשתיות ושיקום החלקים הישנים בישובים חקלאיים ותיקים אשר מוטל, רובו ככולו, על הרשויות המקומיות, להן אין, בד"כ, מקורות אחרים למימון השקעות אלו.

4. שינוי חישוב ההשבחה - נטרול רכיב הציפייה

שינוי משמעותי בחישוב ההשבחה עפ"י הצעת החוק בא לידי ביטוי בביטול ציפיות בהערכת שווי הקרקע במצב תכנוני הקודם להשבחה.

בהצעת החוק מוגדר שוויה הקודם של הקרקע, כלומר שוויה לפני ההשבחה, כשוויה של קרקע באותו מרחב תכנון מקומי או במרחב תכנון בעל מאפיינים דומים, שמצבה התכנוני הוא כפי המצב התכנוני הקודם ולא צפוי שתתאשר בה תכנית משביחה.

5. החלת עקרונות ההשבחה על תשריט חלוקה, הקלה ושימוש חורג

הוצע להחיל את אותם עקרונות שומה וחישוב המוחלים על השבחה בגין "תכנית" גם על השבחה בגין תשריט חלוקה והקלה.

6. תשלום ההיטל בשיעורים

הוצע לקבוע כי, חייב בהיטל השבחה בשל שימוש חורג יהיה רשאי לשלם את ההיטל בשיעורים, בראשית כל שנה שלגביה הותר שימוש חורג, באפן יחסי לתקופת השימוש החורג שאושרה.

7. תשלום היטל לגבי קרקע בבעלות משותפת

לגבי קרקע בבעלות משותפת, הוצע כי כל אחד מהבעלים יחויב לחוד בהיטל, באופן יחסי לחלקו בקרקע. בנוסף, הוצע לאפשר למבקש היתר שהוא אחד מבעלי הזכויות לשלם את ההיטל בעצמו ולהיפרע לאחר מכן משותפיו לזכויות. זאת לאחר שחלף המועד להגשת ערר על השומה ולא נקטו השותפים בכל הליך להשגה על החיוב או גובהו ולאחר שהודיע לשותפים על כוונתו לעשות כן.

8. קיזוז היטל בגין שימוש חורג

הוצע לקבוע כי ככל שאושרה תכנית משביחה המתירה את אותו שימוש שהותר באישור לשימוש חורג לפני תום תקופת תוקפו של האישור, תפחית הועדה המקומית מסכום ההיטל עקב אישור התכנית את החלק היחסי של ההיטל ששולם בשל האישור לשימוש חורג, בהתאם לתנאים הקבועים בסעיף.

9. חובת הודעה על תחילת שימוש/מכירה

במקרה של מימוש על ידי שימוש שאינו מחייב בנייה, ולפיכך גם לא היתר, אין לוועדה המקומית דרך פורמלית לדעת מתי מתבצע מימוש.

לפיכך, הוצע, להטיל חובה על אדם המממש את הזכויות כאמור להודיע על כך לוועדה המקומית בתוך 30 יום. אי-מתן הודעה כאמור, יגרור בעקבותיו קביעה של המועד על ידי מהנדס הועדה המקומית לאחר שניתנה לחייב בהיטל הזדמנות לטעון טענותיו בעניין זה והמועד שקבע יהיה המועד הקבוע לעניין עריכת שומת ההשבחה. שמאי הוועדה המקומית יערוך את שומת הההשבחה בהתאם.

הוצע להסדיר, באופן דומה, גם את חובת ההודעה על מימוש על ידי מכירת זכות במקרקעין.

10. שומת השבחה המתבססת על פרט מטעה או כוזב

הוצע לקבוע, כי בנסיבות בהן מצאה הוועדה המקומית ששומת השבחה מטעם הוועדה המקומית התבססה על פרט מטעה או כוזב שמסר החייב בהיטל או אדם אחר מטעמו לוועדה, תורה הוועדה המקומית לשמאי המקרקעין מטעמה לתקן את שומת ההשבחה ותמסור לחייב בהיטל שומת השבחה מתוקנת, אף אם שילם את ההיטל לפי שומת השבחה של הוועדה שנמסרה לו.

הוועדה לא תפעיל סמכותה זו, אלא לאחר שניתנה לחייב בהיטל הזדמנות לטעון את טענותיו בעניין זה.

11. תחולה והוראות מעבר

יום התחילה של החוק יהיה שישה חודשים מיום פרסומו.

כמו כן, הוצעו הוראות מעבר לעניין השינויים בשיטת חישוב ההשבחה.