הנדון: נוהל רמ"י להיתרי בניה בקיבוצים אשר קיבלו החלטה על שיוך דירות
הנהלת רשות מקרקעי ישראל (להלן רמ"י) קיבלה ב- 5.6.2013 החלטה בעניין "הסדר ביניים לחתימה על בקשות להיתר בנייה בקיבוצים אשר קיבלו החלטה על שיוך דירות" – החלטת הנהלה מס' 3389.
להלן סיכום דיון ישיבת ההנהלה:
" לאור העיכוב בהקמת היחידה לטיפול ביישום החלטת מועצה 1155, הנהלת הרשות מאשרת את הסדר הביניים אשר גובש עם תנועת הקיבוצים לפיו כנגד התחייבויות הקיבוץ להצטרפות להחלטת מועצה 1155 או למסלול חלופי אחר שיאושר על ידי המועצה בקשר לבניה למגורים בחלקת המגורים, ככל שיאושר, וזאת עד ליום 1.1.15, והתחייבות החבר לשלם לרשות את התשלומים הקבועים בהסדר (33% במקרה של הצטרפות להחלטה 1155, תשלום מלא במקרה שהקיבוץ לא יצטרף להחלטה 1155 או להסדר החדש שיאושר, ככל שיאושר), ובכפוף להעמדת ערבות בנקאית של החבר להבטחת תשלומים אלה, תחתום הרשות על בקשה להיתר בניה.
תנאי ליישום החלטת מועצה 751 ו-1155, לרבות חתימה על חוזה חכירה עם חבר הקיבוץ, הינו השלמת כל התנאים הדרושים בהחלטות המועצה הנ"ל.
בקיבוצים בהם אין הגדרה סטאטוטורית של מגרשים המגורים, תידרש תוכנית צל לצורך חתימה על חוזה חכירה.
במקרה של ביטול החלטת הקיבוץ על שיוך דירות לחברים, יחולו הכללים אשר יהיו תקפים באותו מועד לגבי בניה למגורים על ידי חברים ובמימונם בקיבוצים מתחדשים אשר לא קיבלו החלטה על שיוך או קיבוצים מתחדשים אשר ביטלו את החלטה שיוך.
המינהל יחתום על בקשות להיתר בניה לחברים אשר נקלטו לאחר המועד הקובע לפי 751 אך לפני ה-27.3.07 ללא צורך בהמצאת ערבות בנקאית של החבר החדש בכפוף להמצאת ערבות בנקאית של הקיבוץ להבטחת תשלום 3.75% מערך חלקת המגורים במלואה (כל מגרשי המגורים בחלקת המגורים)."
להלן תמצית ההצעה להחלטה אשר הועלתה לדיון בפני הנהלת רמ"י. (ההדגשות במקור)
"רקע מקוצר:
בהמשך להחלטת הנהלה מס' 3262 בדבר חתימה על בקשות להיתר בניה בקיבוצים מתחדשים, מובא להלן הסדר מעודכן, אשר גובש בהמשך לסדרת פגישות אשר התקיימו עם התנועה הקיבוצית וכן עם משרד המשפטים נוכח הקשיים שהועלו על ידי התנועה בקשר ליישום החלטת הנהלה 3262.
יש לציין, שעל אף שהחלטה 1155 תקפה ואושרה על ידי בית המשפט העליון בשינויים מינוריים אשר הוטמעו בהחלטה, הרשות טרם החלה ביישום החלטת מועצה 1155 בשל עיכובים בהקמת היחידה אשר תטפל בנושא זה. לפיכך, מוצע לבחון הסדר ביניים אשר יאפשר המשך הבניה בקיבוצים תוך הבטחת יישום החלטת מועצה 1155 או 751 על ידי הקיבוצים בעתיד.
עוד יצוין כי אושרה האפשרות ליישום החלטת מועצה 1155 באופן שההליך יתבצע אף מבלי שיושלם הליך תכנוני בו יוגדרו מגרשי המגורים כך שעם ביצוע התשלומים הקבועים בהחלטה, ייחתם חוזה חכירה עם חבר הקיבוץ. ככל שיחול שינוי בשטח המגרש אשר לא יעלה או ירד מ-20% משטחו של המגרש, לא תיערך התחשבנות כספית.
הסוגיה לדיון:
להלן ההסדר המוצע:
- כללי:
א. צוות משותף של נציגי רשות מקרקעי ישראל והתנועה הקיבוצית יבחנו את החיכוך, ככל שקיים, בין הרשות לבין הקיבוץ בנושא בניה למגורים לחברי קיבוץ ויבחנו אפשרות לגיבוש מסלול נוסף לצד השיוך הקנייני אשר מוסדר כיום בהחלטות המועצה התקפות.
ב. התנאים המפורטים להלן יהיו תקפים עד ליום 1.1.15 (להלן: "תקופת הביניים").
ג. לאחר קבלת הסכמת הקיבוץ הפרטני לביצוע הסדר ביניים זה וקיום התנאים המפורטים להלן, תחתום הרשות על בקשות להיתר בניה להקמת יחידות דיור בשטח המחנה של הקיבוץ המיועד על פי תוכנית תקפה למטרת מגורים. הטיפול בבקשה להיתר יהיה בהתאם להחלטות המועצה והנהלים המקובלים ברשות.
ד. על מנת שלא לעכב חתימה על היתרי הבניה, הקיבוץ יפקיד ערבות בנקאית להסדרת השימושים החורגים הידועים כיום במשבצת, ככל שישנם .
מנהל המחוז בהתייעצות עם שמאי המחוז יקבע את גובה הערבות הבנקאית, עד מיליון ש"ח.
הקיבוץ יתחייב להסדיר את כל השימושים הלא מוסדרים במשבצת, לרבות תשלום דמי שימוש בגין תקופת העבר, עד ליום 1.1.15 וכתנאי להצטרפות להחלטת מועצה 1155 או כל החלטה אחרת שתתקבל בעניין זה.
לא הוסדרו השימושים החורגים עד למועד הנ"ל, תחולט הערבות. הקיבוץ לא יהיה רשאי להצטרף להחלטת מועצה 1155 עד להסדרה מלאה של כל השימושים הלא מוסדרים במשבצת.
במקרה שלא יוסדרו כל השימושים הלא מוסדרים עד ליום 1.1.15, החברים החדשים יידרשו לשלם לרשות באופן מידי 91% מערך הקרקע.
תנאי לאמור הינו ויתור הקיבוץ על טענת התיישנות עבור תקופת הביניים בגין חוב דמי שימוש עבור שימושים אלה. אין באמור לגרוע מזכותה של הרשות לפעול להסדרת השימושים החורגים וגביית דמי שימוש בכל דרך אחרת.
ה. הרשות לא תיתן הסכמתה לחתימה על התחייבות לרישום משכנתא על חלק מסיים מהמשבצת. הרשות תביא הסדר ביניים זה לידיעת הבנק המלווה ככל שהקיבוץ יבקש מהרשות התחייבות לרישום משכנתא על זכויות הקיבוץ בכלל שטח המשבצת.
ו. על אף האמור בהסדר ביניים זה, ככל שתאושר החלטה אחרת על ידי מועצת מקרקעי ישראל במהלך תקופת הביניים הנוגעת לבניה למגורים בקיבוצים ואשר רלוונטית לקיבוץ, והקיבוץ טרם החל בהליך שיוך דירות לפי החלטה 751 או 1155, רשאי הקיבוץ לפעול בהתאם להחלטת המועצה החדשה ובלבד שהקיבוץ ימציא לרשות כתב שיפוי בגין כל דרישה ו/או תביעה של חבר קיבוץ אשר פעל בהתאם להסדר ביניים זה.
- קיבוץ אשר קיבל החלטה על שיוך דירות לפי החלטת מועצה 751, החלטת האסיפה הכללית אושרה על ידי ועדת הפרוגראמות והקיבוץ טרם החליט אם לבצע שיוך בהתאם להחלטת מועצה 751 או בהתאם להחלטת מועצה 1155
א. הרחבה והקמה של בתים לחברי הקיבוץ במועד הקובע לפי החלטת 751 או מכוח מעמד זה (יורש) – הרשות תטפל בחתימה על היתר בניה בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונהלי הרשות, לרבות תשלום דמי חכירה מהוונים עבור בניה מעל 160 מ"ר כקבוע בהחלטת מועצה 1085.
ב. בניית בתים חדשים או הרחבת בתים קיימים לחברי קיבוץ שנקלטו לאחר ה"יום הקובע" לפי החלטה 751 - הרשות תטפל בחתימה על בקשות להיתר לאחר קבלת התחייבויות הקיבוץ והחבר החדש והמצאת ערבויות בנקאיות כמפורט להלן:
(1) התחייבויות הקיבוץ:
א. הקיבוץ יחליט, עד לתום תקופת הביניים, על הצטרפותו להחלטת מועצה 1155.
לא החליט הקיבוץ על הצטרפות להחלטה 1155 במהלך תקופה זו, ייחשב הקיבוץ כמי שמוותר על הצטרפות להחלטה 1155 וכמי שמסכים למימוש החלטה 751 באופן מיידי.
למען הסר ספק, אם בעתיד יבקש הקיבוץ לעבור מהחלטה 751 להחלטה 1155, תחול הוראת המעבר הקבועה בהחלטה 1155 במלואה ללא זכות קיזוז/השבה בגין התשלומים ששולמו בהתאם להסדר זה.
ב. הקיבוץ יתחייב להביא לידיעת כל חבר חדש כי אם הקיבוץ לא יצטרף להסדר הקבוע בהחלטת מועצה 1155 עד תום תקופת הביניים, החבר החדש יידרש לשלם באופן מידי את התשלום הקבוע בהחלטה 751 כמפורט בסעיף (2) (ב) להלן.
ג. החליט הקיבוץ על הצטרפות להסדר הקבוע בהחלטה מועצה 1155, מתחייב הקיבוץ לשלם לרשות 3.75% מערך חלקת המגורים על פי שומה עדכנית, תוך 90 יום מיום קבלת דרישת תשלום מהרשות.
ד. במקרה שחבר חדש לא יעמוד בהתחייבויותיו כמפורט בסעיפים (2) א' או (2) ב' להלן, לפי העניין, והקיבוץ לא יפנה חבר אחר לרשות לרכישת הזכויות תוך 60 יום או לא ישלם את התשלומים להם התחייב החבר החדש בהתאם להסדר ביניים זה, יסכים הקיבוץ לגריעת מגרש המגורים משטח המשבצת והקצאתו על ידי הרשות למועמד אשר יתקבל לחברות בקיבוץ.
לא מצאה הרשות רוכש שהתקבל לחברות בקיבוץ תוך 120 יום, תוכל הרשות למכור את המגרש גם למי שאינו חבר קיבוץ.
(2) התחייבויות החבר החדש:
א. החבר החדש יצהיר ויתחייב כי מיד עם הצטרפות הקיבוץ להסדר אשר נקבע בהחלטת מועצה 1155 כמפורט בסעיף (1) א לעיל, הוא ישלים לרשות תשלום של 33% מערך הקרקע (המגרש), בהתאם לכללים הקבועים בהחלטת מועצה 1155 (האמור מתייחס למגרשים הכלולים בחלקת המגורים) .
ב. החבר החדש יצהיר ויתחייב כי במידה והקיבוץ יחליט לפעול לפי החלטת מועצה 751 או לא יצטרף להחלטה 1155 במהלך תקופת הביניים, כולל תשלום דמי חכירה כמפורט בסעיף (1) (ג) לעיל, החבר ישלם לרשות דמי חכירה מהוונים מלאים בשיעור של 91% מערך הקרקע. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית 60 יום לאחר דרישת התשלום. למען הסר ספק, החבר החדש יידרש לשלם תשלום זה אף אם טרם הוגדרו מגרשים סטאטוטוריים.
ג. על מנת להבטיח את התחייבויות החבר החדש כמפורט לעיל וכתנאי לחתימה על היתר בניה, יעמיד החבר החדש לרמ"י ערבות בנקאית על סך של 50,000 ₪ באזור עדיפות לאומית ב' ו-200,000 ₪ באזור שאינו אזור עדיפות. לעניין החלטה זו, נפת יזרעאל ייחשב כאזור עדיפות לאומית ב'.
ד. לא עמד החבר החדש בהתחייבויותיו כמפורט לעיל, הרשות תהא רשאית לחלט את הערבות ולפעול לגביית מלוא התשלומים הקבועים בסעיפים קטנים (2) א' או (2)ב' לעיל, לפי העניין.
החבר החדש יתחייב כי ככל שלא יעמוד בביצוע התשלומים כמפורט לעיל, הוא יפנה את המגרש תוך 30 יום ממועד קבלת דרישת הרשות;
הרשות תהא רשאית, בין היתר, לפנות את חבר הקיבוץ מהמגרש ולהעביר את הזכויות בו לאחר לצורך פירעון החוב בהתאם לקבוע בסעיף 1 (ד) לעיל;
ה. שילם החבר החדש דמי חכירה מהוונים בהתאם לסעיפים קטנים (2) א' או (2) ב' לעיל, והתקיימו יתר התנאים הקבועים בהחלטות מועצה 1155 או 751 לצורך ביצוע השיוך, לפי העניין, ייחתם עם החבר החדש חוזה חכירה ביחס למגרש המגורים. בחוזה החכירה ייכלל סעיף המגביל את עבירות המגרש כקבוע בתקנון הקיבוץ ו/או החלטותיו התקפות.
- קיבוצים אשר קיבלו החלטה על שיוך לפי החלטת מועצה 751 והחלו במימוש ההחלטה (שויכו מגרשים) או קיבוצים אשר מבקשים לבצע שיוך בהתאם להחלטת מועצה 751 וזכאים לכך בהתאם להוראת המעבר שבהחלטה 1155 -
א. יערכו עסקות עם החברים החדשים בהתאם לכללי החלטת מועצה 751, לרבות תשלום דמי חכירה מהוונים כקבוע בהחלטה. עריכת העסקות תבוצע בהתאם להחלטות המועצה ונהלי הרשות. לאחר חתימת הסכם פיתוח תחתום הרשות על הבקשה להיתר בניה.
ב. קיבוץ אשר יבקש לעבור למסלול של החלטת מועצה 1155 (בהתאם להוראות המעבר הקבועות בהחלטה) – יחול האמור בסעיף 2 לעיל בהתאמות הנדרשות בהתאם להוראת המעבר.
הצעת החלטה לפרסום:
לאור העיכוב בהקמת היחידה לטיפול ביישום החלטת מועצה 1155, הנהלת הרשות מאשרת את הסדר הביניים אשר גובש עם תנועת הקיבוצים לפיו כנגד התחייבויות הקיבוץ והחבר וכן העמדת ערבות בנקאית של החבר להבטחת התשלומים בהתאם להחלטת מועצה 751 או 1155, תחתום הרשות על בקשה להיתר בניה. תנאי ליישום החלטת מועצה 751 ו-1155, לרבות חתימה על חוזה חכירה מול חבר הקיבוץ, הינו השלמת כל התנאים הדרושים בהחלטות המועצה הנ"ל. "
התייחסות מקדימה ל"הסדר הביניים" הנדון ראו בפירוט ובהרחבה בחוזרנו 68/2013 "הסדר נוסף לביצוע שיוך דירות בקיבוצים".
יודגש כי הנוהל עומד בין השאר בסתירה:
א. להתחייבות מנכ"ל רמ"י הקודם ירון ביבי שלא להתנות הסדרת שימושים חורגים לעניין היתרי הבנייה (ראו חוזרנו 68/2013).
ב. לנוסח חוזה החכירה לדורות של הקיבוץ, לפיו אין לחייב דמי חכירה בבניה מעל 160 מ"ר, אשר קיבלה ביטוי בין השאר בעמדת רמ"י שהוגשה לבית המשפט ובאישורה המפורש של מנהלת האגף החקלאי הגב' שולה בן צבי מיום 4 במאי 2009.
לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בתל אביב.