נסיבות המקרה
בשנת 1980 רכשו שני אחים, המערער והמשיב, בחלקים שווים, זכויות חכירה במקרקעין. ממ"י נתן את הסכמתו להעברת הזכויות, והחכירה נרשמה בלשכת רשם המקרקעין.
בשנת 1982 חתמו האחים על תצהירי מעביר/נעבר לפיהם העביר המשיב את זכויותיו במקרקעין, קרי מחצית הזכויות במקרקעין, לאחיו, הוא המערער (בתמורה למחילת חוב על השקעותיו במקרקעין), ללא תמורה. נוסף על כך חתמו האחים על שטר העברת זכות שכירות אשר אושר ונחתם על ידי ממ"י. כמו כן, דווחה העסקה לשלטונות המס, ושולם ע"י המערער מס רכישה.
המערער לא השלים את הרישום ולא רשם הערת אזהרה בלשכת רשם המקרקעין לטובתו, וכך נותרה מחצית המקרקעין רשומה על שמו של אחיו, המשיב.
באוגוסט 2002, כשניגש המערער לממ"י על מנת להסדיר את הארכת תקופת החכירה, הוברר לו כי המשיב חזר בו מהמתנה ומכר את חלקו לצדדים שלישיים, ובאישורו של ממ"י, עוד בשנת 1995.
בימ"ש השלום
ביהמ"ש האריך בדבריו לעניין אחריותו של ממ"י וקבע כי המינהל הפר את הנורמות החלות על רשות ציבורית כלפי האזרח. יחד עם זאת, קבע כי ממ"י לא הסב למערער כל נזק ברשלנותו.
ביהמ"ש כרך את מערכת היחסים המשפטיים שבין האחים למערכת היחסים המשפטית שבין המערער לממ"י. לשיטתו, המשיב רשאי היה לחזור בו מהמתנה כפי שעשה בפועל עם מכירת זכויותיו לצד שלישי. משכך, גם אם היה ממ"י פועל כשורה ואף פונה למערער, טרם אישור עסקת המכירה לצד השלישי, לא יכול היה המערער להתנגד לחזרה זאת של המשיב. משכך, אין קשר סיבתי בין הנזק לו טוען המערער לבין התנהלות ממ"י, שהתרשל בצורה חמורה.
ביהמ"ש המחוזי
לשיטתו של ביהמ"ש המחוזי, אין לכרוך את שתי מערכות היחסים זו בזו. העסקה בין האחים לחוד והתנהלות המינהל לחוד.
אחד המבחנים שביהמ"ש ציין הוא: מה היה מצב הדברים, בזמן אמיתי, אם ממ"י היה פועל כפי שמצופה מרשות ציבורית?
לגישתו, מעת שהזכות החוזית (כל עוד לא נרשמה בטאבו היא חוזית ואינה קניינית) הועברה בספרי ממ"י, עסקינן במתנה שהושלמה ואזי לא היה צורך להיזקק לשאלת יכולת החזרה. בהתחשב בעובדות המקרה ביהמ"ש קבע כי האחים נסמכו כל אחד על המחילה של משנהו, כך שנותן המתנה לא יכול היה לחזור בו.
ביהמ"ש המחוזי ביקר נחרצות את התנהלות ממ"י:
"...מעת שהמינהל אישר עסקה להעברת זכויות חכירה, בין אם מדובר בעסקת מכר ובין בעסקת מתנה, הרי מבחינת המינהל, בעל הזכויות הוא הנעבר וכפי שנרשמו הדברים בספרי המינהל.
מן הראוי, כי כל מי שחוכר זכויות מהמינהל, יהיה סמוך ובטוח כי לא תבוצע עסקה נוגדת, וכי המינהל לא ייתן ידו לכך.
...
כך גם במינהל תקין, מעת שבספרי המינהל רשומה החכירה על שם ה"קונה הראשון", שוב לא ייתן המינהל אישורו לעסקה נוגדת, ובהכרח לא ניתן יהיה לרשום את הזכויות על שם "הקונה השני".
...
הנה כי כן, מעת שמדובר בזכויות חכירה מהמינהל, עצם הרישום במינהל, גם אם לא רשומה הערת אזהרה בלשכת רשם המקרקעין, אמור למנוע פגיעה בקונה הראשון, בחינת עסקאות נוגדות.
למצער, בנסיבות שכאלו היה אמור המינהל לבקש כי תומצא לו החלטה שיפוטית, בשאלת בעל הזכות הנכון.
לכן ולא בכדי פקידת המינהל הייתה ערה לאמור והפנתה את תשומת הלב לכך שלא ניתן לבצע את עסקת המכירה לצד השלישי.
ודוק, אין חולק כי במקרה דנן, חרף ההכחשה הראשונית של המינהל, המינהל אישר את העברת הזכויות מהמשיב למערער.
...
והנה, די היה לה ליועצת המשפטית, בשלושה ימים ובתשובה "ניתן להעביר הזכויות ע"ס התצהיר של המעביר".
הנה כי כן פסקה היועצת המשפטית את "פסק דינה", תוך קביעה כי מעת שנותן מתנה מוסר תצהיר כי המתנה בטלה די בכך וכ"שפסק הדין" ניתן ב"מעמד צד אחד" ואף מבלי שתינתן הזדמנות לבעל הדבר, קרי מקבל המתנה, להתייחס לכך כלל ועיקר.
יתר על-כן, לא בכדי ביקשה ראש הצוות לידע מי מחזיק במקרקעין, אולם גם ביחס לכך לא נמצא מענה ראוי.
...
ודוק, הייעוץ המשפטי לא קבע כי לאור חלוף השנים ללא מעש, בחינת רישום העיסקה, המתנה פקעה, אלא הבסיס הינו תצהירו של המשיב בלבד. יוער, כי בכל מקרה גם לעניין פקיעה לא רשאי היה המינהל להחליט כן על דעת עצמו.
על אחת כמה וכמה יפים הדברים, לשיטה שהמתנה הושלמה עם העברת הזכות החוזית במינהל.
לצערנו, אין מנוס מלציין כי המינהל שם עצמו כ"שר ושופט עלינו" (שמות ב, יד). המינהל אמור כמובן לאשר עסקה זו או אחרת בין חוכר למקבל חכירה או בין צדדים לעסקה הקשורה למינהל. כך גם בידו לדחות הסכמתו לעסקה זו או אחרת.
אולם, מעת שקיים סכסוך בין צדדים לעסקה, לרבות לגבי תקפות עסקה, המינהל גם אם הוא צד, אינו אמור להכריע בסכסוך זה.
...
כפי שציין בית משפט קמא, המינימום הנדרש והמצופה מגוף ציבורי כמינהל, פנייה למי שהמינהל עתיד לבטל זכויותיו בהינף יד או יותר נכון בהינף קולמוס, ומבלי שדעתו נשמעה טרם לכן ואם לא די בכך אף לאחר מכן.
יוער, כי הגם שנושא זה לא נדון בפסק דינו של בית משפט קמא, דומה כי כל הסכסוך דנן, ראשיתו במשגה נוסף של המינהל.
...
הנה כי כן, הגורם הראשוני שהוביל לתוצאה במקרה דנן הינו המינהל וכפי שפורט לעיל.
...
כאמור, מעת שהמערער ידע כי המציא למינהל את כל הנדרש לביצוע עסקת המתנה וכשהמינהל אישר את העברת הזכויות, שוב רשאי היה המערער להניח כי לא תבוצע עסקה נוגדת, ומכל מקום כי טרם ביצוע עסקה שכזו הרי תיערך פנייה אליו מטעם המינהל.
הנה כי כן אין מנוס אלא להצטרף למסקנת בית משפט קמא כי המינהל נהג ברשלנות תוך הפרת הנורמות המינימליות המוטלות על המינהל כגוף ציבורי, ומשכך חייב הוא לשאת בתוצאות המתבקשות מכך. " (ההדגשה במקור – ב.מ)
זו אינה הפעם הראשונה בה מקבלת התנהלות ממ"י ביקורת קשה. ראו לדוגמא את פסק הדין שסקרנו בחוזרנו 34/2009 "ממ"י נדרש לפעול בהגינות ובתום לב מוגברים".