בפס"ד שניתן בביהמ"ש המחוזי עא 2426/06 מינהל מקרקעי ישראל (להלן ממ"י) נגד טליה ויהודה יערי, נדחה ערעורו של ממ"י על פסה"ד שניתן בשלום, בו חוייב ממ"י להשיב הפרשים בגין דמי היוון ששילמו יערי. פס"ד מדגיש את חובתו של ממ"י לנהוג בהגינות ובתום לב מוגברים.
לפירוט והרחבה אודות פסק הדין בבימ"ש השלום ראו חוזרנו 26/06 "החזר תשלומי יתר של דמי חכירה מהוונים בהרחבות".
נסיבות פסה"ד בקצרה
יערי רכשו זכויות חכירה במגרש בכפר שמואל, במסגרת תכנית ההרחבה. על פי ההסכם הם התחייבו לשאת בהוצאות פיתוח המגרש ובדמי ההיוון כפי שיקבע ע"י ממ"י.
ביום 17.2.02 אישר ממ"י את העסקה ושלח שובר לתשלום דמי היוון כתנאי לחתימת הסכם פיתוח. ערך המגרש נקבע על בסיס טבלת מחירים מיום 7.1.00 (להלן:"הטבלה הישנה"), שתוקפה פג ביום 8.1.02.
ביום בו יערי שילמו את דמי ההיוון, 4.3.2002, התקבלה החלטה בממ"י במסגרתה נקבע כי ביום 10.3.02 תכנס לתוקפה טבלת מחירים חדשה (להלן:"הטבלה החדשה"). בטבלה החדשה ירד ערך הקרקעות למגורים במושב כפר שמואל, כך שדמי ההיוון שהיו מחושבים על בסיס הטבלה החדשה היו נמוכים ב- 50,979 ₪ לעומת הסכום ששילמו יערי (להלן:"סכום המחלוקת").
כן קבע ממ"י הוראת מעבר לפיה עסקאות שאושרו לפני 10.3.02 ושולמו בגינן כספים לא תיערך לגביהן התחשבנות חדשה.
ב- 4/2002 חתמו יערי על חוזה פיתוח וב- 11/2003 על חוזה חכירה.
יערי תבעו מממ"י את סכום המחלוקת אשר נענה להם בשלילה.
דמי ההיוון נגבו שלא כדין
בימ"ש השלום הגיע למסקנה כי דמי ההיוון אשר הושתו על יערי, נקבעו על בסיס ערכי קרקע על פי טבלת מחירים אשר לא הייתה בתוקף במועד אישור העסקה, שכן מועד אישור העסקה היה ביום 17.2.02 וטבלת המחירים הישנה – פג תוקפה ביום 8.1.02. לכן דמי ההיוון אותם גבה ממ"י מיערי, נקבעו שלא על בסיס חוקי ומן הדין להשיב להם את דמי ההיוון, אשר נגבו מהם ביתר.
התנהגות לא ראויה של ממ"י
ביהמ"ש המחוזי דחה את ערעור ממ"י ואימץ את קביעתו של בימ"ש השלום, תוך ביקורת נוקבת על התנהלות ממ"י:
"...המינהל היה מודע לכך שרק השמאי הממשלתי יכול להאריך את תוקף הטבלה הישנה שפקעה ב-8/01/02 וכן היה מודע שיש בעיה עקב פקיעה זו וקיבל "החלטה" ללא סמכות, שאין לה תוקף, להמשיך ולפעול לפי הטבלה הישנה למרות שאינה בתוקף כדי ל"גשר" על פרק הזמן שבו אין למעשה טבלה בתוקף, ... וכדי "למשוך זמן" עד לכניסתה לתוקף של הטבלה החדשה, כשהוא מנסה ללחוץ על השמאי הממשלתי כדי שיכשיר את המצב, באישור השומה החדשה והטבלה החדשה. למרות שתוקף הטבלה הישנה פג ופקע ... מאשר המינהל את העסקה למשיבים ... ושולח להם שובר לפי הטבלה הישנה ...
במצב דברים זה, אני סבור שהתנהגות המינהל בכך שפעל על דעת עצמו במצב של "גישור" או "משיכת זמן" כדבריו, על בסיס הטבלה הישנה שפקעה ולא היה לה תוקף, הינה התנהגות לא ראויה ללא ביסוס חוקי שאינה יכולה לעמוד."
ביהמ"ש דחה גם את טענת ממ"י לפיה יערי היו צריכים להיות מודעים לעדכון טבלת המחירים כפי שפורסמה בעיתונות ב-9/1/02 והם בחרו משיקוליהם לבצע את העסקה ולהפיג את הסיכון שעמד בפניהם להגדיל את העלויות, בין אם בגין ביטול החלטה 737 ובין אם בגין עליית מחירים, וקיבל את עדות יערי שהם לא ראו את המודעות שפורסמו בעיתון הארץ ולא "שוטטו" באתר האינטרנט של ממ"י, כך שלא ידעו על עדכון המחירים הצפוי:
"... אני סבור כי במקרה זה לא יצא המינהל ידי חובתו בפרסום כאמור, מה גם שבכל מקרה, לא היה הפרסום מרפא את הפגם של הוצאת שומת דמי היוון על פי הטבלה הישנה שפקעה ולא היתה בתוקף כבר ב-8/1/02 והוצאת השומה על פיה והארכתה לצרכי "גישור" נעשתה שלא כדין בחוסר סמכות ותוך חריגה מסמכות.
על הרשות בפעולותיה בתחום המשפט האזרחי ישנה דרישת הגינות ודרישת תום לב מחמירה יותר אף מהחובה הנדרשת מן הפרט וזאת בין שהרשות פועלת בתחום המשפט האזרחי ובין שהרשות פועלת בתחום המשפט הציבורי...
חובת הגילוי נגזרת מכוח חובת תום הלב וחובת ההגינות המנהלית, הרחבה אף מחובת תום הלב, כאשר מדובר כאמור בחובת תום לב מוגברת כלפי הרשות, כשעל הרשות יש גם חובה לברר בעצמה את העובדות המשמשות תשתית להפעלת סמכותה ...
העובדה שקיימת חובת גילוי מעוגנת בהנחה כי עשוי להיות לה משקל בהחלטתו של המתקשר השני ועפ"י נסיון החיים זוהי עובדה בעלת משקל בהחלטת...
אני סבור שבנסיבות העובדתיות של התיק שבפני, חובת הגילוי, ההגינות, הנאמנות ותום הלב, חייבה את המינהל שלא להוציא שומה על בסיס הטבלה הישנה שפקעה ולא היה לה תוקף חוקי ... וכן היתה חובה על המינהל לגלות למשיבים את המידע שעפ"י הצפוי ישנה הערכת שמאי מ-12/01 שאמורה להיכנס לתוקף טבלה חדשה ומעודכנת של מחירים ב-10/3/02 כפי שפורסם...
...ועל המינהל היה למצוא את הדרך כדי לפרסם מידע זה בצורה טובה יותר שתגיע למתקשרים הרלבנטיים ובכל מקרה, המינהל לא יכול היה לפעול על סמך טבלת מחירים שלא היתה בתוקף (מעבר לכך שהיה ברור וצפוי שהמחירים יעודכנו וירדו).
לכן, גם אם לא מדובר בהתנהגות חסרת תום לב של המינהל, הרי מדובר בהתנהגות לא ראויה שנעשתה בחוסר סמכות ובניגוד לדין ולכן היא בטלה...
גם הוראת המעבר (ומבלי להכריע לגבי סבירותה) לא יכולה "להחיות" את פקיעת הטבלה הישנה שכן הוראת המעבר לא מעניקה בדיעבד סמכות למינהל להאריך תוקף של החלטה שפג תוקפה...
מכוח עקרונות תום הלב וחובת ההגינות המוגברת של המינהל ודיני עשיית עושר ולא במשפט מגיעים לטעמי לתוצאה אליה הגיע בית משפט קמא ...
אני דוחה גם את טענת המינהל שבהנחה שתוקף הטבלה הישנה פג ופקע ... שכן, על המינהל היה להוציא שומת דמי היוון על בסיס הטבלה שבתוקף ומרגע שפג תוקף הטבלה הישנה ב-8/1/02 היה עליו להמתין עם הוצאת השומה עד לכניסתה לתוקף של הטבלה החדשה ... או שהיה על המינהל לדאוג לכך שלא יווצר "ואקום" בין הטבלאות, כפי שניסה לעשות ולא צלח בכך, ברם, המשיבים לא צריכים לשאת בתוצאות השליליות של אי הצלחה זו ולשלם מחיר יקר יותר לפי הטבלה הישנה." (הדגשות שלי – ב.מ)
לפרטים והבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.