א ) כללי :
הצעת חוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין (שבח , מכירה , ורכישה ) (תיקון מס' 50 ) , התשס"ב – 2001 הופצה בין שרי הממשלה לקראת הדיון הצפוי בקרוב בועדת שרים לענייני חקיקה .
בתזכיר חוק זה מוצעים תיקוני חקיקה שמטרתם ליישם את המלצות הועדה הציבורית לרפורמה במערכת מיסוי מקרקעין הכלולות בדו"ח שהוגש ב 7 – בנובמבר 2001 לסגן ראש הממשלה ושר האוצר .
רוב התיקונים המוצעים הם בחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה ) , התשכ"ג – 1963. בנוסף לכך מוצעים תיקונים בפקודת מס הכנסה , בחוק לעידוד השקעות הון , התשי"ט – 1959 , בחוק מס ערך מוסף , התשל"ו – 1975 ובחוק התכנון והבנייה התשכ"ה – 1965.
השינויי המוצעים הם בתחום המסים הממשלתיים על מקרקעין , במגוון רחב של תחומים . בין השאר מוצעות הפחתות בשיעורי מס השבח ומס הרכישה , ביטול מס המכירה על כל נכס מקרקעין שיירכש בעתיד וכן על דירות מגורים לרבות דירות קיימות , דחיית מס במקרה של שחלוף נכסי מקרקעין , הסרת חסמי מס המקשים כיום על ביצוע פרוייקטים של פינוי בינוי , שיפור תמריצי המס לגבי פרוייקטים של בניה להשכרה ועוד. התיקונים נועדו להסיר חסמי מס , ולהאיץ את הפעילות בענף המקרקעין.
חלק מן התיקונים המוצעים הם בגדר הוראת שעה שתחול החל מיום 7 בנובמבר 2001 , (היום הקובע ) ועד תום שנת המס 2003 (התקופה הקובעת ) , וחלק מן התיקונים המוצעים הם הוראות קבע החל מהיום הקובע 7.11.2001 .
בחוזר זה מובאות הערות להצעת החוק העוסקות בנושאים הנוגעים ישירות למגזר החקלאי התישבותי. פירוט הנושאים עליהם המליצה ועדת רבינוביץ ראה חוזרנ ו 2001/ 78
ב) סעיף 17 (5) לחוק המוצע – תיקון סעיף 48א(ד) – ביטול שעורי המס המופחתים לותיקים
התיקון המוצע לסעיף 48א(ד) מבטל את שעורי המס המופחתים שנתנו עד כה למחזיקי קרקע ותיקים.
ביטול שעור המס המופחת 12% למחזיקי קרקע מלפני 1949 , פוגע קשות בבעלי נחלות ותיקים והינו פגיעה מתמשכת בזכויות המתיישבים הותיקים בקרקעותיהם.
נושא עיגון זכויות החקלאים וזכויותיהם לשינוי יעוד , טרם סוכם והנה באה החמרה חד צדדית זו ופוגעת בזכויות המתיישבים הותיקים , שנוצרו במשך מספר דורות.
הצעה זו מכרסמת משמעותית מזכויות המתיישבים בדרך של העלאת שיעור המס על זכויות הותיקים בנחלותיהם , זכויות המשמשות תחליף לפנסיה בערוב ימיהם.
נציין כי החמרה זו היא היחידה העולה מהצעת החוק בעוד הועדה התעלמה לחלוטין מעיוות משמעותי שנוצר כתוצאה מביטול מס הרכוש המעודד החזקת קרקעות זמינות לבנייה למטרות ספקולטיביות ופוגע בפעילות בשוק הנדל"ן.
לעומת זאת הטלת מס רכוש על קרקע זמינה לבנייה ממריצה את שוק המקרקעין ומעודדת פעילות.
לאור זאת מוצע להטיל מס רכוש על קרקע זמינה לבניה כאשר ינתן פטור למשך 30 חודש לצורך מימוש ובניה על הקרקע .
הטלת מס רכוש כאמור יכולה להוות מקור מימון שיאפשר את ביטול מס המכירה וישמש מקור תקציבי במקום ההצעה להעלות את שיעורי המס המופחתים תוך כדי מתן עידוד והמרצה לשוק המקרקעין.
מוצע להתנגד לסעיף 17 (5) להצעת החוק - הוספת סעיף 48 א(ד) (2) ובמקביל להציע להטיל מס רכוש על קרקעות זמינות לבנייה.
ג ) סעיף 21 לחוק המוצע – דחיית מס בשחלוף קרקעות
בהצעת החוק נקבע פטור ממס לשחלוף מבנים עסקיים , דירות מגורים ונכס מקרקעין בדירה בבית אבות.
ועדת רבינוביץ התעלמה מעוותי המס בהחלפת קרקעות משבצת חקלאית אשר הינן אמצעי הייצור העיקרי במגזר החקלאי.
על פי עקרונות שחלוף הנכסים עליהם המליצה הועדה יש לקבוע הוראה דומה בהחלפת קרקע משבצת חקלאית של אגודה שיתופית חקלאית כשההחלפה נועדה לממש החלטות מועצת מקרקעי ישראל ומדיניות ממשלת ישראל.
החלפות של קרקעות משבצת חקלאית בין אגודות שיתופיות חקלאיות הינן נדירות בשל העיקרון הטבוע בהחלטה מספר 1 של מועצת מקרקעי ישראל , לפיה נחלה אינה ניתנת לפיצול.
באותם מקרים החלפת המקרקעין נועדה להגשים את החלטות מועצת מקרקעי ישראל ומותנית באישור מוקדם של משרד החקלאות , לדוגמא הקמת מרכז תעסוקה משותף למספר אגודות, הקמת רפת משותפת בהתאם למדיניות הרפורמה במשק החלב של הממשלה.
בעוד שסעיף 68 לחוק מיסוי מקרקעין פוטר החלפת מקרקעין בין חברי אותה אגודה , לא קיים פטור דומה בין אגודות הנאלצות להחליף בינהם קרקעות.
מוצע לפעול ברוח יוזמת משרד האוצר ולבטל עיוות מיסוי המקרקעין בהחלפת קרקע חקלאית בין אגודות שיתופיות חקלאיות.
בהתאם לכך מוצע להוסיף בחוק מיסוי מקרקעין סעיף 68 א שיקבע :
"מכירת מקרקעין שהיא החלפת קרקע חקלאית בין אגודות שיתופיות חקלאיות , תהיה פטורה ממס אם לא שולם סכום הפרש בכסף או בשווה כסף".
"קרקע חקלאית" לעניין סעיף זה – חלקת קרקע המהווה מקרקעי ישראל כהגדרתם בחוק יסוד מקרקעי ישראל , שיועדה לחקלאות בתוכנית על פי חוק התכנון והבניה , או שהוכרזה כקרקע חקלאית לפי סעיף 5 לתוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה".
ד. מיסוי מקרקעין על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל
הצעת החוק בעקבות המלצות הועדה הציבורית שדנה במערכת מיסוי מקרקעין לא התייחסה לנפח משמעותי של ארועי מס מקרקעין בעקבות יישום החלטות מועצת מקרקעי ישראל הדומות במהותן לתקנות בנות פועל חקיקתו.
להלן תמצית השינויים הנדרשים :
שיוך דירות - החלטות 692 , 751
החלטות 692 ו 751 של מועצת מקרקעי ישראל מאפשרות בקיבוצים ובמושבים שיתופיים רישום הדירות על שם החברים המתגוררים בהם. רישום הדירות נעשה במסגרת רהארגון שמבצע הקיבוץ או המושב השיתופי.
בעבר היו סיכומים עם שלטונות מיסוי מקרקעין שפעולת רישום בתי המגורים על שם החברים אינה מהווה עיסקה במקרקעין החייבת במס שבח.
מוצע לעגן סיכום זה בחוק.
בהתאם לכך בחוק מיסוי מקרקעין יתווסף סעיף שיקבע :
"הליך רישום בתי המגורים בקיבוץ או במושב שיתופי בהתאם להוראות החלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל 692 ו 751 אינו חייב במס שבח, מס רכישה ומס מכירה" .
החלטה 717 , 727 , 737 , 757
על פי החלטה 727 לאגודה שיתופית זכות לחלק מהקרקע לאחר שינוי יעודה. מוצע להטמיע ההכרה בזכויות בקרקע לאחר שינוי יעוד במערכת מיסוי המקרקעין ולהשוות ההתייחסות לאותו חלק שנותר לחוכר לאחר שינוי יעוד למחזיק בקרקע פרטית.
על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל מס' 755,737,717 רוכש בעל הקרקע החקלאית זכויות נוספות בעת שינוי יעוד הקרקע החקלאית. שלטונות מיסוי מקרקעין נוהגים להתייחס בדרך זו לשינוי בזכויות.
מוצע לעגן עמדת שלטונות המיסוי בחקיקה .
בהתאם לכך מוצע להוסיף לחוק מיסוי מקרקעין סעיף שיקבע :
"החלפת זכויות של חוכר קרקע חקלאית על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל תהא פטורה ממס שבח , מס רכישה ומס מכירה.
שעור מס השבח שיחול על מכירת הזכות במקרקעין לאחר שינוי יעודה יהיה המועד בו נוצרו לראשונה לחוכר זכויות בקרקע חקלאית".
"קרקע חקלאית" לעניין סעיף זה – חלקת קרקע המהווה מקרקעי ישראל כהגדרתם בחוק יסוד מקרקעי ישראל , שיועדה לחקלאות בתוכנית על פי חוק התכנון והבניה , או שהוכרזה כקרקע חקלאית לפי סעיף 5 לתוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה".