מספר יחידות מגורים בנחלה
החלטה 479 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל מאפשרת לבנות בנחלה ללא תשלום 2 בתי מגורים שכל אחד מהם בגודל 160 מ"ר.
במקרים בהם מתגוררים שלושה דורות בנחלה ניתן לבנות בנחלה יחידה נוספת להורים בגודל 55 מ"ר.
להלן נוסח ההחלטה:
"1. במושבי עובדים בכפרים שיתופיים ובמושבות יתיר מינהל מקרקעי ישראל (להלן "המינהל") בניית יחידות מגורים למגורי משפחת המתיישב, בנחלה או במשק עזר, בתנאים הבאים:
(1) במגרש המיועד לנחלה או למשק עזר, לא ייבנה למגורים יותר ממבנה אחד ובו יחידת מגורים אחת (להלן – היחידה הראשונה).
(2) על אף האמור בפסקה (1) יתיר המינהל, הקמת שתי יחידות מגורים נוספות במגרש המיועד לנחלה ובלבד שמספר המבנים למגורים בנחלה לא יעלה על שניים, כמפורט להלן:
(א) יחידת מגורים שנייה – המיועדת למגורי דור המשך (במושבי עובדים – בן ממשיך כהגדרתו בתקנה 3א (א) לתקנות האגודות השיתופיות (חברות), התשל"ג – 1973).
(ב) יחידת מגורים שלישית – במקרה שבו הוכח, להנחת דעת המינהל, כי בנחלה מתגוררים בפועל שלושה דורות של משפחת המתיישב, לרבות המתיישב ודור המשך ובתנאי שהדור המבוגר היה המתיישב או עודנו בעל הזכויות המקורי של הנחלה והדור הצעיר מהווה משפחה (להלן – היחידה השלישית);"
לאור זאת רצוי לבחון האם בתי המגורים הזמניים יכולים להיות חלק מהמכסה המותרת לבניה בנחלה, ובכך לקבל לגבי מבנים אלה היתר בניה כדין.
כיום מאפשר המינהל בנית בית נוסף בנחלה ללא קשר לקיומו של בן ממשיך בפועל.
קיימים במינהל מקרקעי ישראל מחשבות לבטל או להתנות את בנית בית המגורים הנוסף בנחלה בקיומו של בן ממשיך בפועל.
לאור זאת במקרה בהם לא בנוי בית לבן ממשיך וקיים מבנה זמני רצוי מבעוד מועד להפוך המבנה הזמני לבית לבן הממשיך ולקבל לגביו היתר בניה כדין.
פטור ממס שבח לדירות המגורים שבנחלה
חוק מס שבח מאפשר למי שעומד בתנאי החוק לקבל פטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים.
החוק מאפשר מתן פטור בגין מכירת דירת מגורים אחת ואינו מאפשר פטור בגין מכירת שתי דירות שנמכרות בעת ובעונה אחת.
כאשר קיים במשק בית נוסף לבן ממשיך בפועל בית המגורים שייך לבן הממשיך אך פורמלית שני בתי המגורים שייכים לאב בהיותו בעל הזכויות במשק. עובדה זו עלולה ליצור חיוב במס שבח נוסף בעת מכירת הנחלה.
בעמ"ש 265/93 קריסטל נ' מנהל מס שבח פורסם במיסים ז(4) בעמ' ה- 255 קבע ביהמ"ש כי למרות שלא ניתן לפצל את בתי המגורים במשק חקלאי אין לראות בהם מכירת דירה אחת והפטור יינתן רק לגבי דירה אחת.
"בשום פנים ואופן לא ניתן לקרוא סעיף 49 (ב) ו/או לפרשו כבא להעניק זכויות יתר למי שמוכר משק חקלי. גם מוכר של משק חקלאי, זכאי לכפל פטור רק בגין דירת מגורים אחת ותו לא. לו רצה המחוקק להעניק למוכר של משק חקלאי כפל פטור בגין יותר מדירת מגורים אחת הקיימת במשק החקלאי, היה חייב לקבוע זאת באופן מפורש".
על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל משק חקלאי לא ניתן לפיצול. לכן לא ניתן למכור דירה אחת בנפרד מהמשק.
כתוצאה מכך בעת מכירת המשק עשוי האב המוכר שלא לקבל פטור בגין חלק התמורה המתייחס לבית המגורים של הבן. תוצאה זו יוצרת עוות.
פטור במכירת שתי דירות מגורים
על מנת לפתור בעיה זו ולקבל פטור ממס שבח בגין 2 הדירות יש ליחס את דירת המגורים השניה לבן והוא יהיה זכאי לפטור נפרד בעת מכירת הנחלה.
כלומר בעת מכירת הנחלה יקבל האב פטור בגין דירת המגורים שלו, והבן יקבל פטור נוסף בגין מכירת בית המגורים שלו, בהנחה שהם עומדים בתנאי החוק.
על מנת לקבל פטור ממס שבח בעת מכירת הנחלה בגין בית המגורים הנוסף יש לפעול כדלקמן:
-
כאשר מאפשרים לבן הממשיך לבנות בנחלה יש לדווח על העברת זכות במקרקעין לקרוב ולשלם מס רכישה.
התקיימו התנאים לעיל אזי בעת המכירה יקבל האב פטור בגין דירת המגורים שלו והבן יקבל פטור נוסף בגין הבית שלו.
-
במקרים בהם כבר קיים בית מגורים נוסף בנחלה יש לבצע העברה לקרוב של הזכויות בבית הנוסף לבן הממשיך.
לפני המכירה יש להמתין את תקופת הצנון הקבועה בחוק (שנה עד 4 שנים).
לאחר תקופת הצינון ניתן יהיה לקבל פטור בגין 2 בתי המגורים בעת מכירת הנחלה.