בימים אלו מתגבשת החלטת מועצת מקרקעי ישראל בענין שינוי סיווג קיבוץ למושב.

סלע המחלוקת העיקרי שנותר הוא דרישתו של מינהל מקרקעי ישראל לחייב הקיבוץ בדמי הסכמה.

דמי הסכמה בשינוי סיווג קיבוץ למושב - בניגוד לחוק

1. אין מס ללא חוק - עפ"י שתי חוו"ד משפטיות שהוגשו לועדת עוזי קרן, סעיף 21(ד)(2) לחוזה החכירה לדורות מאפשר שינוי סיווג קיבוץ למושב ואין צורך בהסכמה ממ"י ו/או שיקול דעתו.

עד כה לא נתקבלה חוו"ד משפטית הקובעת אחרת. דרישה בסיסית מהמינהל היא שיציג חוו"ד משפטית כתנאי מוקדם לכל דיון בנושא.

כלל יסודי הוא שהרשות אינה יכולה לגבות תשלום כלשהו ללא הרשאה ברורה בחוק או בהסכם. כל ספק עומד לטובת האזרח. במקרה זה כשמנסח החוזה הוא מינהל מקרקעי ישראל כבר קבעו בתי המשפט שכל ספק בהסכם עומד כנגד המנסח.

2. העקרון הכלכלי - אי גבית דמי הסכמה בעת שינוי הסיווג אינה מהווה פטור, מדובר רק בדחיית התשלום. בעת מכירה ישולמו דמי הסכמה בגין מלוא שווי הנחלה. המשמעות היא שהאוצר אינו מפסיד כלל את דמי ההסכמה והם ישולמו בעתיד כשהם צמודים לעלית שווי הנכס.

עקרון זה של דחית מס במקרה של העברה כשלא משולמת תמורה עד למועד בו תהיה תמורה כספית מוכר ומיושם בחוקי מס אחרים.

חוק מיסוי מקרקעין מאפשר העברת קרקע מאגודה שיתופית חקלאית לחבריה ללא תשלום מס שבח ומס רכישה (ראה סעיף 66 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג 1963).

כך גם קובעת החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 534 הקובעת את כללי החיוב בדמי הסכמה - בסעיף 7(ב) נקבע כי העברת מקרקעין מתאגיד מתפרק למי שהיו בעלי מניות בו ערב הפירוק לא יחויב בדמי ההסכמה.

הצעת מינהל מקרקעי ישראל

3. עפ"י הצעת מינהל מקרקעי ישראל, החלטת הנהלה מס' 2235 מיום 6.8.2008, בשינוי קיבוץ למושב, יחולו דמי הסכמה על שווי הנחלה ללא פיתוח וללא מחוברים חקלאיים עפ"י שומה כדלקמן:

בישובי קו עימות, קו תפר ואזור עדיפות לאומית א' - 10% משווי הנחלה

באזור עדיפות לאומית ב' - 20% משווי הנחלה

במרכז הארץ - 30% משווי הנחלה

4. כאמור לעיל אנו חולקים על עצם דרישת דמי ההסכמה המנוגדים להוראות החוק וחוזה הקיבוץ אולם גם הצעתו של מינהל מקרקעי ישראל עומדת בניגוד להחלטת הממשלה 1879 הדנה בשינוי סיווג קיבוץ למושב ובניגוד לכללי החיוב בדמי ההסכמה שנקבעו בהחלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל.

פטור מדמי הסכמה לתקופה קצובה

5. עפ"י החלטת הממשלה 1879 בענין שינוי סווג קיבוץ למושב: "תשקול המועצה לפטור מדמי הסכמה, לתקופה קצובה, ולענין זה תוכל לקבוע אזורים גיאוגרפיים בהם יחול פטור".

אנו מציעים לקבוע תקופה בת 7 שנים בהם יחול פטור מדמי הסכמה באיזור עדיפות א' וישובי מתחם התפר על פי מפת משרד החקלאות.

שעורי דמי הסכמה

6. עפ"י החלטה הממשלה 1879: "המועצה תשקול לקבוע שיעור דמי הסמכה מופחתים לישובי קווי העימות ולישובים באיזור עדיפות לאומית א' "

אנו מציעים כי באיזורי קו עימות צפון ובעוטף עזה, שיעור דמי ההסכמה יהיו אפס עפ"י העיקרון כי קרקע המשווקת ללא מכרז באזורים אלו בשיעור דמי חכירה אפס.

באיזור עדיפות א' ו-ב' (כולל מרחב התפר) על פי מפת משרד החקלאות יהיה שיעור דמי הסכמה 31% ו- 51% משיעורו המלא (33¹/₃%) זאת בהתאם לשיעור דמי חכירה הנדרש בהקצאת מגרשים ללא מכרז באזורים אלו.

7. העקרונות לדמי הסכמה במכירת נחלה/משק חקלאי – החלטה 534

באופן עקרוני - תשלום בשיעור של 1/3 מעליית ערך הקרקע בלבד בידי המוכר.

כללי חישוב דמי ההסכמה הם כדלקמן:

א. עד 462,000 ₪ ("מחיר יסודי מזערי") ראשוני של שווי מקרקעי הנחלה ישולם - 2% משווי המקרקעין בלבד.

ב. מ-462,000 ₪ ועד "המחיר היסודי" (שווי הנחלה כולל המבנים המחוברים והשקעות שהושקעו בנחלה) לא ישולם דמי הסכמה.

במחיר היסודי כלולים כל הזכויות הנוספות המתווספות לשווי הקרקע לרבות: שווי בית המגורים, (לפי שומה), שטחי עיבוד (לפי שווי נורמטיבי בטבלה המתפרסמת ברשומות), החלק ברכוש המשותף (שווי הזכות באגודה) - נקבע עפ"י סכום נורמטיבי (96,000 ₪). השקעות בחצר המשק - נקבע נורמטיבי – 50,000 ₪.

ג. על חלק משווי הנחלה מעל המחיר היסודי (ההשבחה) ישולם 1/3 דמי הסכמה.

ד. מדמי ההסכמה מופחתים סכומי פטור אישיים ללא מגבלת סכום כגון: אות הגבורה ומשפחות שכולות. כמו כן ניתן פטור מוגבל מדמי ההסכמה, כיום כ- 67,000 ₪ , לנכים בדרגות שונות ולקשישים (גברים מעל 65 ונשים מעל 60).

הכשל העיקרי בטכניקת החישוב של הנחיות החלטה 534 הוא שבסיס החישוב הוא לפי שווי שוק מלא של "נחלה" הכולל הכל לרבות שווי הזכות באגודת הקיבוץ. כאשר בהחלטה 534 מוגבל שווי הזכות באגודה ל- 96,000 ₪ בלבד!

כדי לנטרל כשל זה מוצע לקבוע כי חישוב דמי ההסכמה ייעשה אך ורק על השווי הנקי של מקרקעי הנחלה ללא מחובריהם. כמו כן, יש לדרוש את הפחתת סכומי הפטור האישי לפי מצבם האישי של החברים בקיבוץ.

סיכום ביניים

8. נחזור ונדגיש, כי סוגיית דמי הסכמה בשינוי סיווג קיבוץ למושב לרבות עצם היותה בניגוד לחוק, תוכרע טרם העלתה לדיון במועצת מקרקעי ישראל ב"ועדת הבחינה" בהרכב מנכ"לית משרד החקלאות ופיתוח הכפר (יו"ר), רשם האגודות השיתופיות, מנהל מינהל מקרקעי ישראל, יועץ ראש הממשלה להתיישבות וראש המועצה האזורית הרלוונטי.