מכח הסכם תנובה, לקיבוצים זכויות לשחרור שטח המגורים ב"שטח המחנה" של המשבצת מתחולת השיעבודים לטובת התאגידים הבנקאיים.

לשחרור השיעבודים חשיבות מעשית ואסטרטגית מן המעלה הראשונה.

ההסכמה העקרונית הושגה במסגרת הסכם תנובה והיא טעונה יישום פרטני (תיקון השיעבודים במרשמים הרלבנטיים) לגבי כל קיבוץ וקיבוץ בנפרד.

ישום פרטני זה הוא הוא אשר מעניק משמעות משפטית קונקרטית להסכמה העקרונית שהושגה במסגרת הסכם תנובה.

להלן התייחסות אשר קיבלנו מעו"ד רון רוגין אשר הסב תשומת ליבנו לנושא חשוב זה:

שחרור השיעבודים הרובצים על שטח המגורים

1. אחת הסוגיות הרגישות בנושא עיגון זכויות חברי הקיבוצים בבתי החברים (וליתר דיוק: המגרשים המבונים), בין בדרך של שיוך משפטי פורמלי (חוזה חכירה לדורות מהוון, ישיר, בין החבר לבין מינהל מקרקעי ישראל) ובין בדרך של 'שיוך פנימי' (התחייבות הקיבוץ כלפי החבר והכרת הקיבוץ בזכויות של החבר במגרש המבונה), היא שאלת השעבודים הרובצת על הקרקע (ועליה בתי החברים) בגין חובות הקיבוץ למערכת הבנקאית. כך, למשל, המשמעות של הכרת האסיפה הכללית בקיבוץ בקיום זכויות (אובליגטוריות) של החברים בבתי החברים, ומתן פומבי להכרה זו, היא בעלת תועלת מוגבלת, אם יתברר כי הבתים הללו משועבדים, מקדמת דנא, להבטחת חובות הקיבוץ למערכת הבנקאית.

2. בעבר, הקיבוצים נהגו לחתום על מסמכי שעבוד גורפים לטובת התאגידים הבנקאיים; שעבודים אלו - אשר נרשמו במרשם המעוגן בדין (מרשם השעבודים אצל רשם האגודות השיתופיות; ובמשכנתה - גם אצל רשם המקרקעין; רישום נוסף, מטעמי זהירות, במנהל מקרקעי ישראל) - כללו, כרגיל, גם את כל שטח המגורים של הקיבוץ. פירושו של דבר, שמבחינה משפטית, בתי החברים בקיבוץ היו משועבדים - כיתר משבצת הקיבוץ - להבטחת חובות הקיבוץ למערכת הבנקאית.

עד שנת 2007 היו קיבוצים מסוימים - טיפין טיפין - שהצליחו לקבל מהמערכת הבנקאית מכתבי החרגה של שטח המגורים (או, לכל הפחות, השטח בו בתי החברים בקיבוץ) מתחולת השעבודים העומדים לטובת התאגידים הבנקאיים.

יחד עם זאת, ברמה הכוללת-המערכתית, הסדרי הקיבוצים לא טיפלו בנקודה רגישה זו.

הסכם תנובה

3. פריצת דרך בסוגיה זו נעשתה במסגרת 'הסכם תנובה - הקיבוצים והבנקים' מה-25 ביולי 2007 (להלן - הסכם תנובה). זהו הסכם בין התנועות הקיבוציות לבין הבנקים בישראל, הנושים בקיבוצים, והוא מהווה חלק ממערך ההסכמים של עסקת תנובה.

סעיף 12 להסכם תנובה דן במתחם המגורים בקיבוץ.

סעיף 12 זה קובע כי אם הקיבוץ קיים את התחיבותו לפי הסכם תנובה, הרי שבעלי השעבודים, שהם תאגידים בנקאיים, מתחייבים לתת לקיבוץ את הסכמתם להעביר לחברי הקיבוץ את זכויות החכירה בבתי המגורים (בית מגורים אחד) בכל מתכונת המאושרת על ידי מינהל מקרקעי ישראל (דוגמת: שיוך דירות לפי החלטה 751 של מועצת מקרקעי ישראל או לפי החלטה 979 של מועצת מקרקעי ישראל (אם תאושר ותיושם בעתיד)), תוך החרגת שטחים אלו מתחולת השעבודים.

ההתחייבות של התאגידים הבנקאיים כלפי הקיבוצים הינה "בכל עת שיידרשו לכך על ידי הקיבוץ הרלבנטי".

המלצתו של עו"ד רון רוגין הינה לממש התחייבות זו בפועל על ידי פנייה של כל קיבוץ, אשר שטח המגורים לא שוחרר מהשעבודים לטובת התאגידים הבנקאיים (שעבוד קבוע או שעבוד צף) ולוודא את תיקון השעבודים במרשמים על פי דין בהתאם להתחייבויות התאגידים הבנקאיים בהסכם תנובה.

הדגשים והבהרות

4. א. חוג הזכאים

התחייבות התאגידים הבנקאיים כלפי הקיבוצים לשחרר את שטחי בתי המגורים (מגרש צמוד בגודל של עד חצי דונם, כולל הבית עליו), מתייחסת הן לחברי הקיבוץ (ובכלל זה יורשי החברים הללו), אשר היו חברים בקיבוץ במועד כריתת הסכם תנובה (ה-25 ביולי 2007) והן חברים שייקלטו לאגודה השיתופית (קליטה לקיבוץ) "על פי תנאי הקבלה הנהוגים בקיבוץ ואשר אושרו על ידי האסיפה הכללית של הקיבוץ".

זו נקודה משמעותית העשויה לסייע לקליטת חברים חדשים לקיבוצים; יוצא, כי ההתחייבויות של השחרור מהשעבודים חלה הן על בתי חברים קיימים והן על בתים שייבנו בעתיד על ידי חברים שייקלטו לקיבוץ.

ב. הלוואות שיכון ושעבודים שאינם לטובת תאגידים בנקאיים

סעיף 12 להסכם תנובה מסייג את הסכמת הבנקים לשיוך הדירות לגבי רכיב אחד של החוב: קיום הלוואות ממקורות המדינה למטרות שיכון ('הלוואות שיכון'). במצב כזה, ההסכמה לשיוך הדירות כפופה להסכמת משרד האוצר. בהחלט, מומלץ לכל קיבוץ לברר מהן בדיוק יתרות הלוואות השיכון של אותו קיבוץ (אם בכלל קיימות יתרות אלו), ולבחון את דרך הסדרתן של הלוואות השיכון (כולל אופציית העמדת בטוחות חלופיות) על מנת שהן לא תהוונה נטל מיותר על זכויות החברים בשטח המגורים של הקיבוץ (וזאת, בדרך כלל, בלאו הכי, להבטחת סכום קטן יחסית מסך חובות הקיבוץ).

כמובן, סעיף 12 להסכם תנובה אינו מסדיר שעבוד שהקיבוץ נתן לצדדים שלישיים, שאינם בנקים, על שטח המגורים של הקיבוץ.

ג. הימנעות ממתן שעבודים בעתיד על שטח המגורים של הקיבוץ

המלצת עו"ד רון רוגין הינה להפיק לקח מטעויות העבר ולהימנע - בכל מחיר ובכל תנאי - ממתן שעבוד, ולו בשוגג, על שטח המגורים של הקיבוץ. יש להקפיד, בכל מסמך שעבוד (אשר, באופן כללי, מן הראוי לתיתו רק בלית ברירה), כי 'שטח המחנה' (ובוודאי ובוודאי שטח המגורים של הקיבוץ) איננו כלול בתחולת השעבוד. בכל מקרה של ספק, יש לדרוש הבהרה זו בכתב ובאופן ברור. שטח המגורים הוא נכס אסטרטגי של הקיבוץ ושל חברי הקיבוץ (בהתאם לתקנון הקיבוץ והחלטות רשויות הקיבוץ), ואין מקום, בשום תנאי, לשעבוד נכס זה ללא הסכמה מפורשת של החברים. לדעתנו, מפאת חשיבות הדברים, מן הראוי לעגן הגבלה זו של שעבוד שטח המגורים בו מתגוררים החברים, על ידי הקיבוץ בתקנון היסוד של הקיבוץ.

סיכום וביצוע החרגת שטח המגורים מהשיעבודים

4. יש להבדיל בין התחייבות התאגידים הבנקאיים, כפי שהיא באה לידי ביטוי בסעיף 12 להסכם תנובה ובנספח לו (נספח ז'), לבין מימוש התחייבות זו בפועל על ידי תיקון וצמצום השעבודים הרשומים על שטח הקיבוץ לטובת התאגידים הבנקאיים.

המלצת עו"ד רון רוגין כאמור, לכל קיבוץ הינה כי הוא יפנה לבנקים בעלי השעבודים (באמצעות ה'בנק המרכז'; אם ישנו כזה) על מנת לתקן את השעבודים הרובצים על שטח המגורים של הקיבוץ; כמו כן, יש לדרוש את חתימת הבנקים על הוראה בכתב המופנה אל מרשמי השעבודים (הנוסח עוגן בנספח ז' להסכם תנובה). הנוסח של נספח זה נגזר ממתכונת השיוך באותו קיבוץ - שיוך פורמלי משפטי מלא או 'שיוך' (חלקי) המתמצה בהסדר פנימי בין הקיבוץ לבין חברי הקיבוץ.

5. יודגש, אם כן, כי עצם ההתחייבות של הבנקים, כלפי הקיבוץ המעוגנת בהסכם תנובה, איננה מהווה אקט של החרגת שטח המגורים בקיבוץ מתחולת השעבודים; אקט ההחרגה (צמצום תחולת השעבוד) טעון תיקון השעבודים במרשמי השעבודים הרלבנטיים; ובראשם משרד רשם האגודות השיתופיות.

זכות הקיבוץ, אשר קיים את התחייבותו על פי הסכם תנובה, להחרגת שטח המגורים של החברים מהשעבוד - כמתואר כאן למעלה (ובכפוף לאמור בסעיף 4 לעיל) - איננה מותנית בתנאים נוספים, ובוודאי ובוודאי שאיננה מותנית, בשום פנים ואופן, במתן בטוחות נוספות או תשלום כספים כלשהם בגין החרגת וצמצום השעבודים. זו זכות משפטית בת תוקף של כל קיבוץ, אשר קיים את התחייבותו לפי הסכם תנובה, כלפי המערכת הבנקאית מכוח הסכם תנובה ומן הראוי לוודא כי היא מוגשמת ומיושמת הלכה למעשה.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.