בית המשפט קבע לאחרונה כי פיצול ליניארי של שיעורי מס השבח עפ"י תקופת השבח הקבועה בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין הינה חזקה הניתנת לסתירה ויש לפצל את השבח לפי היווצרותו האמיתי מקום בו ניתן להוכיח עובדתית את מועד היווצרותו.

תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין קבע שורה של הטבות מס אשר הבולטת בהן הייתה הפחתת שיעור המס על השבח לרמה של 25% (מ – 1.1.07 – 20% ליחיד) במקום שיעורי המס הרגילים שהיו קבועים טרם התיקון (עד 50% ליחיד ו – 36% לחברה).

נציין כי הוראה זו לא חלה למי שזכאי לשיעור מס מופחת על פי מועד רכישת הנכס (מ 12% עד 31.3.49 ועד 24% עד 31.3.61) שהוא יחיד או אגודה שיתופית חקלאית.

על פי הוראות החוק לאחר התיקון תפוצל תקופת השבח לשתי תקופות: המס על השבח שנצמח לאחר "יום התחילה" (7.11.2001) אשר נקבע לשיעור של 25% ואילו השבח שנצמח עד ליום התחילה יהיה בשיעור המס השולי של הנישום או שיעור המס של התאגיד ביום המכירה.

על מנת לפשט את חישוב השבח קבע המחוקק פיצול לינארי של השבח ללא קשר לתקופות בהם נוצר השבח הריאלי בפועל.

בפס"ד שניתן לאחרונה נדודנה סוגיית חלוקת השבח לשתי התקופות (וע 5002/05; וע 5027/05) קבעה וועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה ע"י כב' הנשיא בדימוס ויו"ר הוועדה מ.סלוצקי וחברי הוועדה ב. ברזילי וא. שניאור כי אופן חלוקת השבח הריאלי יעשה בהתאם להיווצרות השבח האמיתית מקום בו ניתן להוכיח כי עליית ערך הנכס מיוחסת לתקופה שלאחר יום התחילה.

פסיקה זו מהווה נדבך נוסף בסדרת פסקי דין המאמצים את הגישה הכלכלית וגבית מס אמת על פני פירוש דווקני וצר של החוק (ראה למשל ע"א 4271/00 בעניין מ.ל. השקעות בע"מ בעניין התרת הוצאות מימון בחישוב השבח).

על פי עובדות המקרה, רכש העורר קרקע בשנת 1992 בחיפה בחלקים שווים עם שותפו. בשנת 2002 נכרת הסכם נוסף בין העורר לשותף לפיו רכש העורר חלק נוסף באותה הקרקע. בהסכם נוסף שנכרת בין העורר לשותפו שנכרת באותו היום הוסכם לבנות על חטיבת הקרקע דירות מגורים אשר יחולקו בין השותפים על פי חלקם בקרקע.

העורר מכר שתיים מהדירות בבעלותו וטען כי עיקר השבח נצמח לאחר הבניה ולכן, עיקר השבח הריאלי שנצמח מתייחס לתקופה שלאחר בניית הדירות קרי: לאחר היום הקובע ולכן יש להעמיד את שיעור המס בגובה של 25% בלבד.

רשויות המס הסתמכו על הוראות החוק וטענו כי יש לפצל את השבח הריאלי פיצול ליניארי בין השבח השייך לתקופה שקדמה ליום התחילה לבין השבח שנצמח לאחר יום התחילה ורק בגינו יחול שיעור המס החדש.

וועדת הערר קבעה כי יש להגשים את מטרת החוק לאמיתה, ולאפשר למוכר המקרקעין להוכיח עובדתית את מועד היווצרות השבח הריאלי. הגדרת המונח "שבח עד יום התחילה" הקבוע בסעיף 47 לחוק הינה בבחינה חזקה הניתנת לסתירה החלה רק במקום בו הנישום אינו יכול להוכיח את העובדות למעשה.

במקרה הנ"ל קבעה ועדת הערר, כי אין מחלוקת כי ההשבחה נעשתה לאחר יום התחילה ולכן ימוסה השבח הריאלי בשיעור של 25% בלבד.

נציין כי בתיקון 132 לפקודת מס הכנסה נקבעו הוראות דומות לעניין חישוב רווח ההון במכירה נכס הוני ולכן ניתן לאמץ גישה כלכלית זו גם במכירת נכס שבעטיו נוצר רווח הון לנישום.

מעתה, בכל מקרה בו יוכל הנישום להוכיח כי השבחת הנכס נעשתה לאחר יום התחילה כגון, בנייה המעלה את ערך הנכס, שינויי יעוד, צו של רשות מוסמכת או כל ארוע אחר ניתן יהיה לדרוש שיעור מס בהתאם למועד ההשבחה.

מאידך, סביר להניח כי נישומים יתקלו בדרישה דומה של רשויות המס לפיה יחול שיעור המס הקודם הגבוה יותר מקום שלטענתם בוצעה ההשבחה טרם יום התחילה.

נציין כי פסק דין זה ניתן ע"י ועדת הערר ואינו בבחינת הלכה מחייבת, כמו כן, רשות המיסים עומדת להגיש ערעור לבימ"ש מחוזי על פס"ד זה.

לפרטים ולהבהרות נוספות ניתן לפנות לרו"ח חן שחרור שבמשרדנו בת"א.