בפסק הדין בעניין מזור[1] נקבע כי מכירת בתי מגורים בתחום המשבצת המושב אשר נעשו ע"י האגודה השיתופית אינה פטורה ממס שבח לפי סעיף 72 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג- 1963, למרות שהתמורה מהמכירה יועדה להשקעות מוניציפליות.
בחוזרנו מס' 105/2004 סקרנו את החלטת ועדת הערר, אשר דחתה את טענת האגודה לפיה היא זכאית לפטור ממס שבח לפי סעיף 72 לחוק מיסוי מקרקעין שכן מדובר במכירת זכות במקרקעין על ידי רשות מקומית (זאת בשל מעמדו הכפול של ועד ההנהלה באגודה שיתופית גם כ"וועד מקומי" המהווה רשות מוניציפלית). האגודה טענה בין היתר כי תמורת המכירות שימשה אותה לצורך השקעה בתשתיות ובפיתוח בתחומי המושב, לרווחת תושביו כולם.
בימים אלה ניתן פסק דין באותו עניין בבית המשפט העליון[2] אשר דוחה את הערעור שהוגש על החלטת בית המשפט קמה וקובע כי הוראות סעיף 72 לחוק מיסוי מקרקעין המעניקות פטור ממס במכירת מקרקעין ע"י רשות מקומית אינו חל במקרה הנדון.
ביהמ"ש העליון קבע בין השאר כי במקרה שלפנינו "מצאה ועדת הערר אינדיקציות ברורות בחומר הראיות שהוצג בפניה לכך שעסקאות המכר בוצעו על ידי ועד ההנהלה של האגודה השיתופית ולא על ידי הוועד המקומי. על כן, הניסיון לייחס את אותן העסקאות לוועד המקומי אך בשל הזהות הפרסונלית בין שני גופים אלה אין לו מקום."
ביהמ"ש דחה את טענת האגודה לפיה יש להיסמך על העובדה שתמורת העסקאות נועדה לשמש לצרכי ציבור וזוהי ראיה מכרעת להיותן של עסקאות המכר פעולה מוניציפאלית של הוועד המקומי.
לגישת ביהמ"ש "אין להוציא מכלל אפשרות כי במקרים גבוליים עשוי ייעודם של כספי התמורה לשמש אינדיקציה לתפקיד שמכוחו התקשר הוועד בעסקה מסוימת. אולם אינדיקציה כזו אינה יכולה להוות אינדיקציה מכרעת ובמקרה שלפנינו, כפי שכבר צוין, קיימות אינדיקציות ברורות המצביעות על כך שעסקאות המכר לא בוצעו על ידי הוועד המקומי אלא על ידי וועד ההנהלה של האגודה השיתופית בתפקיד זה. יתרה מכך, אין בהחלטת ועדת הערר כל ממצא פוזיטיבי המלמד כי תמורת העסקאות אכן שימשה במקרה דנן לצרכי כלל תושבי המושב."
ביהמ"ש חזר והדגיש כי "כפל תפקידים זה של וועד ההנהלה באגודה שיתופית עשוי בהחלט לעורר קשיים בסימון הקו המפריד בין פעולות הוועד כוועד הנהלה של האגודה לפעולותיו כוועד מקומי מוניציפלי. יחד עם זאת יש להקפיד על הפרדה זו ולהישמר מעירוב תחומים בלתי ראוי בין פעולותיו של הוועד בכל אחת מן הפונקציות שאותן הוא ממלא."
בית המשפט נצמד לזהות הטכנית של המוכר כפי שמופיע בהסכם המכירה ומתעלם מאופייה התקנוני המיוחד של אגודה שיתופית חקלאית המסווגת "כמושב עובדים" הקובע לה מרחב פעילות קהילתית התיישבותית לצד הפעילות העסקית.
בניגוד לפסק הדין בעניין אביגדור[3] שניתן בבית המשפט העליון, אשר קבע שמתקיימת זיקה בין האגודה השיתופית ל"ועד המקומי" התעלם ביהמ"ש מזיקה זו מהעובדה שיש לאגודה פעילויות קהילתיות –תיישבותיות לצד ובזיקה ל"ועד המקומי" .
נושא משמעותי נוסף שלא עלה כלל בדיון המשפטי הוא העובדה שמכירת זכויות המקרקעין בוצעו על פי החלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל המאפשרת מכירת המגרשים ע"י האגודה שיתופית אך ורק ליחידים העומדים בקריטריונים מסוימים. אולם בד בבד עם מגבלה זו מטילה החלטת מועצת מקרקעי ישראל 737 את כל הפונקציות המוניציפליות של ביצוע הפיתוח והתשתיות על האגודה ולא על ה"ועד המקומי".
בסעיף 4(ה) בהחלטה 737 – "הרחבות למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שתופי, מושב שיתופי, קבוץ, או אגודה שיתופית חקלאית" נאמר מפורשות "החכרת מגרשים תהיה לבני זוג או לאנשים בודדים בלבד. חברות, תאגידים ועמותות לא יהיו זכאים להסכם פיתוח ו/או לחכירת מגרשים במסגרת הנ"ל."
בסעיף 3(א) בהחלטה 737 – נאמר כי " פיתוח התשתיות יהיה באחריות האגודה ...."
נוכח תוצאות פסק הדין, יש לתכנן היטב מסגרת עסקה של מכירת מקרקעין שתמורתה מיועדת להשקעות מוניציפליות על רקע היחסים המיוחדים שבין ישוב שהוא אגודה שיתופית חקלאית לבין ה"ועד המקומי" באותו ישוב.
לפרטים ולהבהרות נוספות ניתן לפנות לרו"ח - עו"ד חן שחרור או לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.
בכבוד רב,