בישיבת מועצת מקרקעי ישראל האחרונה, שהתקיימה ביום 3.6.13 אושרה הצעה שעניינה הארכת מועד והרחבה של החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1259 – "הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שיעודה שונה למטרת מגורים – הוראת שעה"

להלן נוסח ההצעה, כפי שהוגשה לחברי המועצה ערב ישיבתה:

"1. כותרת ההחלטה תתוקן ותהא מעתה כלהלן:

" הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שיעודה שונה למטרת מגורים ותעסוקה "

2. תתווסף הגדרת "שטח השבה" כלהלן:

"שטח ההשבה" – שטח שהושב לרשות עד מועד ההשבה.

3 תתוקן הגדרת "תוכנית" ותהא מעתה כלהלן:

"תוכנית" – התכנית לפיה ומכוחה יוצאו היתרי בניה

4. סעיף 1 יתוקן ויהא מעתה כלהלן:

"1. השיב החוכר את המקרקעין עד מועד ההשבה, יהיה החוכר זכאי לפיצוי עבור זכויותיו במקרקעין, לרבות בגין הפגיעה בפרנסתו והשקעותיו במקרקעין, כמפורט להלן:

א. גובה הפיצוי:

1. דונם קרקע המעובד בגידולי בעל – 6,000 ש"ח.

2. דונם קרקע המעובד בגידולי שלחין – 12,700 ש"ח;

3. דונם קרקע הנטוע מטעים – 30,800 ש"ח;"

5. סעיף 5 יתוקן ויהא מעתה כלהלן:

"5. החלטה זו תחול אך ורק ביחס למקרקעין אשר נמסרה בהם החזקה למינהל במועד ההשבה, והתקיימו כל התנאים המפורטים בסעיף4 להלן. לא הושבו המקרקעין במועד ההשבה או שונה ייעודם של המקרקעין למטרה שאינה מגורים או תעסוקה, יחולו הוראות חוזה החכירה והחלטות מועצת מקרקעי ישראל התקפות בדבר הפסקת חכירה בקרקע חקלאית."

6. סעיף 10 ימוספר כסעיף 11 ויהא כלהלן:

"11. החלטה זו תחול על מקרקעין שחלה עליהם תכנית שינוי יעוד למטרת מגורים או תעסוקה, ונשלחה לגביהם דרישת השבה לחוכר תוך שנתיים ממועד אישור החלטה זו . לאחר מועד זה , יחולו על כלל המקרקעין המושבים, הוראות חוזה החכירה והחלטות מועצת מקרקעי ישראל התקפות בדבר הפסקת חכירה בקרקע חקלאית." (הדגשה שלי - ב.מ).

7. יתווסף סעיף 10 כלהלן:

"10. הופקדה תוכנית מתאר מקומית או מפורטת לשינוי יעוד של קרקע חקלאית למטרת מגורים אשר מספר יחידות הדיור המתוכננות בה עולה על 200, רשאית הנהלת הרשות, לאחר התייעצות עם מנהלת מינהל התכנון, להחליט כי תשלח דרישת השבה עוד בטרם אישורה של התוכנית; החליטה הנהלת הרשות על משלוח דרישת השבה כאמור, הוראות החלטה זו יחולו בהתאמה גם ביחס לתוכנית מופקדת בשינויים הבאים:

א. הרשות תהיה רשאית לשלם לחוכר 20% מהפיצוי לפי סעיף 1 לעיל ומהתמריץ הנוסף לפי סעיף 3 (א), תוך 30 יום מיום חתימת החוכר על הסכם להשבת המקרקעין למינהל וחתימה על הסכם לעיבוד זמני לפיו השטח המושב יימסר לחוכר לעיבוד זמני, עד לקבלת דרישה לפינויו.

ב. למרות האמור בסעיף 4 א' לעיל, החוכר לא יידרש למסור את החזקה בשטח ההשבה לידי הרשות במועד ההשבה ולפנותם מכל אדם ו/או חפץ.

ג. בהסכם לעיבוד זמני ייקבע כי החוכר מתחייב לפנות את שטח ההשבה תוך 30 יום ממועד קבלת הודעת המינהל, לרבות פינויי המחוברים שנותרו בשטחה ההשבה לאחר השבתו לרשות, ולמסור את החזקה בו לרשות;

ד. יתרת הפיצוי בהתאם להחלטה זו תשולם לחוכר בהתאם לקבוע בסעיף 6 לעיל.

ה. מגרשי המגורים אותם יהיה החוכר זכאי לרכוש בפטור ממכרז בהתאם לסעיף 3 (ב) לעיל ייקבעו על ידי הרשות לאחר אישור התוכנית המשנה ייעודם של המקרקעין למטרת מגורים".

8. סעיפים 11, 12 ימוספרו מעתה כסעיפים 12,13.

9. מקום בו נרשם "מינהל מקרקעי ישראל" או "מינהל", יתוקן ויהא מעתה "רשות מקרקעי ישראל" או "הרשות" בהתאמה.

10. עם כניסתה לתוקף של החלטה זו תבוטל החלטת מועצה מס' 1259."

דברי ההסבר שצורפו להצעת ההחלטה הם כדלקמן:

"על מנת להבטיח שקרקע אשר שונה יעודה למטרת מגורים בתוכניות גדולות תהיה זמינה לשיווק מיד עם אישורה של התוכנית, מוצע להסמיך את הנהלת המינהל, לאחר התייעצות עם מנהלת מינהל התכנון, לדרוש השבה של קרקע לאחר הפקדת התוכנית, עוד בטרם אישורה. ההצעה מתייחסת לתוכניות למגורים אשר כוללות מספר רב של יחידות דיור .

כמו כן, מוצע להוסיף להחלטה פיצוי בגין קרקע המעובדת בגידולי בעל על מנת לתמרץ השבה מהירה של קרקע מחוכרים, כהגדרתם בהחלטה 1259, אשר מחזיקים בקרקע המעובדת בגידולים מסוג זה ואשר כיום אינם זכאים לפיצוי בהתאם להחלטה.

על מנת לאפשר תחולת ההסדר גם על תוכניות חדשות למגורים אשר יאושרו לאחר קבלת החלטה זו, מוצע להוריד את ההגבלה של התחולה על תוכניות אשר הופקדו לפני קבלת החלטה 1259".

ע"פ פרסום דוברת רמ"י מיום 4.6.13 (לאחר אישור הצעה): "על מנת להבטיח שקרקע אשר יעודה שונה למטרת מגורים, בהיקפים גדולים, תהיה זמינה לשיווק מיד עם אישורה של התוכנית, אישרה המועצה להסמיך את הנהלת רשות מקרקעי ישראל, לדרוש מהישוב החקלאי את השבת קרקע עוד בטרם אישורה במוסדות התכנון, כך שזו תעבור לידי רשות מקרקעי ישראל ,לאחר תום ההליך התכנוני".

להלן התייחסות עו"ד דודו קוכמן, מזכ"ל כפרי האיחוד החקלאי, שהועברה לחברי מועצת מקרקעי ישראל ערב הישיבה:

1. ע"פ סעיף 7 להצעת ההחלטה 395, שנועדה לתקן את החלטה מס' 1259- יתווסף סעיף, אשר, בין היתר, מקנה זכות להנהלת הרשות, לאחר התייעצות עם מנהלת התכנון, להחליט כי תשלח דרישת השבה לגבי שטח חקלאי, עוד בטרם אישורה של תוכנית. בתנאי שהופקדה תוכנית מתאר מקומית או מפורטת לשינוי יעוד של קרקע חקלאית למטרת מגורים אשר מספר יחידות הדיור המתוכננת בה עולה על 200.

דרישה זו לפינוי הקרקע במועד הפקדת תוכנית, משוללת כל יסוד חוקי, מנוגדת להחלטות המועצה ומהווה הרעה והכבדה לא מידתית על החוכר החקלאי.

הקדמת שלב "דרישת ההשבה" לשלב הפקדת תכנית המתאר מהווה פגיעה קשה בחקלאי, אשר מאבד את הקרקע בשלב מוקדם, כבר עם הפקדת תכנית מתאר וטרם אישורה. חידוש זה סותר את הקבוע בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1 שקבעה כי ההצדקה להפקעת קרקע קיימת רק כאשר ההליך התכנוני הושלם (כניסת התכנית לתוקף).

ויוער, שלב ההפקדה הוא שלב מוקדם בהרבה – חודשים ושנים – לשלב כניסת שינוי הייעוד לתוקף; בשלב זה לא ניתנה עדיין הזדמנות, לכל הנפגע מהתוכנית, להגיש התנגדויות או להשמיע טענותיו בהליך שימוע.

ע"פ דברי ההסבר להצעה, כפי המובאים בהחלטת הנהלה מס' 3381, הרקע לתיקון זה נעשה במטרה להבטיח שקרקע אשר שונה יעודה למטרת מגורים בתוכניות גדולות תהיה זמינה לשיווק מיד עם אישורה של התוכנית.

עם כל הכבוד למטרת ההצעה החשובה, לא החקלאי המעבד את שטחו הוא המהווה את צוואר הבקבוק המעכב את שיווק הקרקע. מבלי לפרט את שלל ההליכים הבירוקרטיים הארוכים, ידוע לכל כי עד למועד הבנייה בפועל, המחייב את פינוי הקרקע, יכול וסביר שיחלפו חודשים ארוכים ואף מספר שנים.

בנוסף, בחוזה החכירה לדורות שנחתם עם אגודות הישובים החקלאיים (מושבים וקיבוצים) נקבע במפורש כי סמכות רשות מקרקעי ישראל (להלן – רמ"י), ליטול את הקרקע כלל איננה קמה במקרה ששינוי היעוד הוא ביוזמת הקיבוץ ובמקרה בו שינוי היעוד הוא ביוזמת רמ"י, קמה אך ורק לאחר שינוי היעוד, ובכפוף לפיצוי מלא.

לכן החלטה זו, משנה באופן רטרואקטיבי את הקבוע בחוזה החכירה, ומהווה פגיעה בזכויות קנייניות.

2. כותרת סעיף 1 להצעת ההחלטה, קובעת, בין היתר, כי "החוכר זכאי לפיצוי עבור זכויותיו במקרקעין, לרבות בגין הפגיעה בפרנסתו והשקעותיו במקרקעין"

להבנתנו, פרנסה היא לפחות השכר הממוצע במשק, והשקעה היא השבחות יסוד +שמירה +השתתפות בקנייה. אולם, מסעיפי ההצעה עולה כי אין כל ביטוי, לא לפרנסה, לא להשקעה ולא לזכויות החוכרים בקרקע, אלא פירוט סכומים שאינם מבטאים את גובה הפיצוי האמיתי.

כמו כן, הפיצויים הנמוכים שנקבעו אינם מביאים לידי ביטוי את זכות האגודה לשימוש בקרקע למטרת "מפעל".

3. יצוין כי ההחלטה אינה נותנת ביטוי לזכות אגודת הישוב החקלאי לפטור ממכרז, על כל שטח ההשבה, ובהיותה חוכרת לדורות אשר ע"פ ס' 25(21) לתקנות חובת המכרזים, תשנ"ג – 1993, היא זכאית "להענקת זכויות במקרקעין כנגד וויתור על זכויות במקרקעין".

לעניין זה ראו גם חוזרינו מס' 58/2013 – "תיקון חוק מקרקעי ציבור – פגיעה בזכויות יסוד של בעלי נחלות".

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדינו בת"א.