בפסק הדין שניתן בתאריך 2.12.12 בבית משפט השלום בירושלים קבעה כב' השופטת דורית פיינשטיין כי הקצאת קרקע לשם הקמת תחנת דלק הינה הקצאה לשימוש מסחרי ולא תעשייתי, ובכך קיבלה את טענת מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י") ודחתה את תביעת מושב זבדיאל (זבדיאל מושב עובדים של פועלי אגודת ישראל להתיישבות שיתופית בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל – ת.א (י-ם) 54493-05-11).

במוקד התביעה קרקע אותה מחזיק מושב זבדיאל כחלק מחוזה משבצת נחלות בשכירות מתחדשת.

ביום 5.9.01 פורסמה תב"ע מק/6/2032 שבה שונה יעוד חלק מהמקרקעין שבמשבצת מחקלאי לתחנת דלק. כדי לממש את התב"ע ולהקים תחנת דלק דרש ממ"י כריתת הסכם חדש בין הצדדים, ותשלום דמי חכירה הולמים את הייעוד החדש של הקרקע.

בין הצדדים נוצרה מחלוקת בעניין שיעור התשלום מערך הקרקע אותו יש לשלם כדמי חכירה מהוונים. ממ"י דרש 91% לפי שימוש מסחרי, ואילו המושב טען שהיה עליו לשלם 51% לפי שימוש תעשייתי בקרקע. על מחלוקת זו הגיש המושב תביעה להחזר דמי חכירה אלו.

כיוון שהרקע העובדתי להליכים לא היה שנוי במחלוקת , התנהל התיק על דרך הסיכומים, ונגע אך ורק לפרשנות המצב הנורמטיבי.

לפי המצב הנורמטיבי, עבור הקצאות קרקע למטרות שונות, נהוג לתת הנחות אזורי עדיפות אשר משתנות בהתאם למטרה לשמה הוקצתה הקרקע (למשל, מגורים, מסחר, תעשיה, תיירות וכו').

לפי החלטה 601 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 28.6.93, בקרקע שמוקצית לתעשייה ולמלאכה באזור עדיפות לאומית ב' יעמדו דמי החכירה על 51%, ואילו הקצאת מקרקעין למסחר ותיירות תקנה הנחה רק ביישובי קו עימות צפון.

החלטה 817 של מועצת מקרקעי ישראל, שפורסמה ביום 10.2.98 עדכנה את החלטה 601 וקבעה כי הקצאת מקרקעין למסחר ותיירות תקנה הנחה באזור עדיפות ב' וישולמו דמי חכירה מהוונים בשיעור 51% משווי הקרקע.

עם זאת, בעוד החלטה 601 מפורשת וכוללת הפניה לרשימה מדויקת של הזכאים להנחה, הרי שהחלטה 817 איננה מפורשת ואיננה כוללת את הישובים הכלולים בהנחת האזור, בעניין הקצאת מקרקעין לתעשיה ומלאכה אמנם ישנה הפניה לקביעת אזורי העדיפות לפי החוק לעידוד השקעות הון, אך לעניין הקצאת קרקע למסחר ותיירות ההחלטה שותקת ולא ברור כיצד יש לסווג את אזורי העדיפות.

על סמך הנתונים הנ"ל, הדיון היה בשתי שאלות:

א. האם תחנת דלק נכללת תחת הגדרת 'תעשיה'?

ב. האם מושב זבדיאל ממוקם באזור עדיפות לאומית ב' לצורך קבלת הנחה בדמי היוון?

על שתי שאלות אלו ענתה כב' השופטת בשלילה.

1. לעניין הגדרת תחנת הדלק. קבעה כב' השופטת כי אין בתחנת הדלק מאפיינים תעשייתיים ברורים, ותחנת דלק לא סווגה כ'תעשיה' על ידי בתי המשפט בפסקי דין קודמים או על ידי ממ"י עצמו. וגם, מבחינת ההגדרה הלשונית ל'תעשיה' לעומת 'מסחר', תחנת דלק הינה עסק למסחר. תחנת דלק גם לא נכללת במטרות החוק לעידוד השקעות הון, על פיו נקבעים אזורי העדיפות הלאומית לתעשייה. לבסוף, גם בבחינת דיני המיסים עולה כי ההבחנה בין מפעל תעשייתי למסחר אינה כוללת תחנות דלק בהגדרת התעשייה.

2. לעניין אזור העדיפות הלאומית של מושב זבדיאל. טען המושב כי כיוון שבהחלטה 817 נקבע כי קרקע למגורים תסווג על פי החלטות הממשלה וקרקע לתעשייה תסווג על פי חוק לעידוד השקעת הון, אך אותה החלטה שותקת לגבי סיווג קרקע שייעודה למסחר, יש לפרש את השתיקה לחובת ממ"י. מנגד, טען ממ"י כי 'כאז כן היום' כאשר ההחלטה שותקת, הרי שהמפה הקובעת היא מפת אזורי העדיפות של כל המשרדים, ולפי החלטות הממשלה.

טענה זו של ממ"י עומדת בסתירה מסוימת לעובדה שלגבי ייעוד הקרקע למגורים מפנה החלטה 817 ספציפית להחלטת הממשלה, אך כיוון שממ"י טען כי פרשנותו לעניין זה היתה תמיד כי אזורי העדיפות למסחר הינם לפי החלטת הממשלה (וכזכור, המשפט התנהל בדרך הסיכומים, לפי הסכמת הצדדים כי אין ביניהם מחלוקות עובדתיות) קבעה כב' השופטת כי דין טענת המושב להידחות.

לסיכומו של דבר, מטעמי הפרשנות התכליתית שבהחלטות שנדונו במשפט, כמו גם ה'הרמוניה החקיקתית' שעולה בקנה אחד עם טענות ממ"י נדחו כל טענות המושב ושיעור דמי החכירה המהוונים מערך הקרקע למטרת תחנת דלק (מסחר) נשאר כפי שהיה, 91%. עם זאת, קבע בית המשפט שכיוון שמדובר במחלוקת של ממש, שממ"י יכול היה למונעה כבר לפני עשור על ידי תיקון הנהלים וחידודם לא ניתן צו להוצאות.

בשולי הדברים יצויין כי לפי הצעה למדיניות הנחות אחידה בקרקע שהתקבלה בישיבת מועצת מקרקעי ישראל ביום 7.11.2012, וטרם פורסמה, התהפך הגלגל ושיעורי דמי החכירה המהוונים באגודות ישובים חקלאיים למסחר ולתחנות דלק נמוכים במרבית המקרים מאילו של התעשיה.

ראו גם חוזרינו מס' 109/2012 "שינוי מדיניות ההנחות במקרקעי ישראל"