החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1254, שעניינה הקצאת קרקע למתקני אנרגיה סולארית, קיבלה תוקף ביום 29.2.2012 לאחר חתימת שר האוצר.

בהחלטה שהתקבלה הוכנסו מספר שינויים לעומת הצעת החלטה אשר הוגשה למועצת מקרקעי ישראל בישיבתה מיום 30.1.2012. ראו חוזרינו 13/2012 " הקצאת קרקע למתקנים סולאריים – עדכון".

שינויים עיקריים בין הצעת החלטה להחלטה 1254

1. מחיר הקרקע יקבע על פי תוצאות מכרזים והתאמות השמאי הממשלתי (לרבות ביחס להוראות מעבר).

2. ככל שיעוד הקרקע עליה מוקם מיזם אנרגיה סולארית הנו יעוד חקלאי יפעל הישוב להחזרת הקרקע ליעוד חקלאי בתום המיזם.

3. לא יותר שימוש בקרקע להקמת מתקני אנרגיה סולארית בחלקה א' למעט מתקנים אשר יוקמו על גגות מבנים קיימים.

שינויים ביחס להוראות המעבר

4. נקבע תנאי לפיו עד ליום 1.9.2012 הוועדה המחוזית החליטה על הפקדה בתנאים של תוכנית למטרת מתקן הנדסי המאפשר הקמת מתקן סולארי או התקבלה החלטה של הועדה לתשתיות לאומיות להעביר תוכנית כאמור להערות הוועדות המחוזיות עד מועד זה.

5. מגבלת שטח להקמת מיזם אנרגיה סולארית לישוב מוביל תעמוד על 500 דונם ולא יותר משני שלישים משטח הפרויקט.

6. ממ"י יקבע כללים לאשר לישוב המוביל שטח החורג מ- 500 דונם, ובתנאי שלא יעלה על % 50 מהיקף שטח הפרויקט, כאשר שטח הפרויקט עולה על 1000 דונם (ולא 1200 כפי שהיה בהצעת החלטה).

7. השטח המוחזק על ידי הישוב המוביל כקרקע זמנית או כקרקע עודפת למשבצת, יצומצם בהיקף זהה (1:1) לגודל שטח הפרויקט.

נוסח החלטה 1124 (במודגש - שינויים שחלו לעומת נוסח הצעת ההחלטה)

"בתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך - 1960 החליטה מועצת מקרקעי ישראל בישיבתה מיום ו' בשבט תשע"ב (30 בינואר 2012) לקבוע כללים להקצאת קרקע למתקנים סולאריים בפטור ממכרז.

1. הגדרות

חוכר מי שהינו צד לחוזה חכירה תקף למעט חוכר על פי חוזה חכירה למטרת מטעים או למטרת עיבוד חקלאי אחר שלא בתנאי נחלה.

ישוב חקלאי אגודה שיתופית חקלאית שהיא קיבוץ, מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי אשר מושכרים או מוחכרים לה מקרקעין בתנאי נחלה או אגודה כאמור אשר מחזיקה במקרקעין בתנאי נחלה כבת רשות.

משבצת קרקע אותה מחזיק ישוב חקלאי בחוזה חכירה לדורות או בהסכם שכירות (משבצת) אשר מתחדש מעת לעת, למעט שטחים עודפים לגביהם האגודה לא זכאית לחתום על חוזה חכירה לדורות.

פרויקט מתקן לייצור חשמל, הממיר לרשת החשמל אנרגית שמש לאנרגיה חשמלית כגון: תרמו סולארי, cpv, pv.

רישיון רישיון שניתן על ידי הרשות לשירותים ציבוריים - חשמל להקמת מתקן לייצור חשמל לרשת החשמל, הממיר אנרגית שמש לאנרגיה חשמלית.

היום הקובע 27.12.2011.

פרויקט משותף פרויקט המוקם על ידי מספר ישובים באותו אזור על שטח משבצת של אחד מהישובים (להלן: "הישוב המוביל") .

ישוב בתת אכלוס ישוב חקלאי אשר באגודה החקלאית שלו פחות מארבעים משפחות חברים או פחות משישים חברים, הקטן מביניהם.

2. כללי

2.1 בין המינהל לבין חוכר/ישוב חקלאי ייחתם חוזה חכירה למטרת הקמת מתקן סולארי. לא תותר הקמת מתקן סולארי על מקרקעין אשר לגביהם נחתם חוזה למטרת מטעים או חוזה למטרת כל עיבוד חקלאי שלא בתנאי נחלה.

2.2 תקופת החכירה תהיה חופפת לתקופת הרישיון.

2.3 בגין ההקצאה ישולמו למינהל דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% מערך הקרקע.

2.4 מחיר הקרקע לפרויקטים יקבע עפ"י תוצאות מכרזים , תוך התאמות שיערכו ע"י השמאי הממשלתי.

2.5 על תשלומים בהתאם להחלטה זו לא יחולו הנחות אזור לרבות הנחות המוקנות לישובי קו עימות בהתאם להחלטות מועצה 1215 ו -1228.

2.6 החוכר/הישוב החקלאי לא יהיה רשאי לשנות יעוד קרקע הפרויקט ו/או לנצלה בייעוד אחר.

2.7 בתום תקופה החכירה יבוטל חוזה החכירה שייחתם והשטח יוחזר לשימושו הקודם. אם יעוד הקרקע היה יעוד חקלאי יפעל הישוב להחזרת הקרקע ליעודה החקלאי.

2.8 הוצבו מתקנים לאנרגיה חלופית על גגות של מבנים קיימים שנבנו כדין, והצבת המתקנים קיבלה את אישור המינהל, לא יגבה המינהל עבור מתקנים אלה.

3 מתקן סולארי דו תכליתי

הכללים המפורטים בסעיף 2 לעיל יחולו על פרויקט סולארי המוקם כשימוש נוסף למטרת החכירה על פי חוזה החכירה/הסכם המשבצת התקף (להלן: "מתקן דו תכליתי"), בשינויים הבאים:

3.1 שולמו דמי חכירה מהוונים מלאים בגין מטרת החכירה הקבועה בחוזה החכירה התקף, שיעור התשלום עבור הפרויקט הסולארי יעמוד על % 31 משווי קרקע למתקן סולארי. על תשלום זה לא יחולו הנחות אזור.

3.2 לא שולמו דמי חכירה מהוונים בעד השימוש במוחכר על פי חוזה החכירה התקף או שולמו דמי חכירה סמליים בלבד התשלום יהיה בשיעור מלא ללא הנחת אזור, בהתאם לשומה פרטנית.

3.3 במקרים בהם תקופת החכירה על פי החוזה התקף פחותה מהתקופה שנקבעה ברישיון, תותאם (תוארך) תקופת החכירה בהתאמה לתקופת הרשיון.

4 הקצאת קרקע למטרת הקמת מתקנים סולאריים - בתחום משבצת של ישוב חקלאי

בהקצאת קרקע למטרת הקמת מתקנים סולאריים בתחום משבצת של ישוב חקלאי יחולו, בנוסף לתנאי הקבועים בסעיף 2 לעיל, התנאים שלהלן:

4.1 הקצאת הקרקע למטרת הקמת פרויקט במשבצת ישוב חקלאי מותנית בהסדרת גבולות משבצת הקבע של הישוב והתחייבות הישוב החקלאי למתווה להסדרת השימושים הלא מוסדרים הקיימים בחלקות ב' ו - ג' במשבצת ותשלום חובות האגודה, לרבות העמדת ערבויות לצורך הבטחת ביצוע פעולות אלה.

4.2 שטח מרבי לפרויקט אשר יותר במשבצת ישוב בודד יהיה עד 250 דונם בלבד. מתקנים לאנרגיה סולארית על גגות, לא יכללו במניין זה.

4.3 בישובים בתת אכלוס המינהל יבחן את האפשרות לעריכת עסקה תוך התאמה לאחוז האכלוס מהתקן ותוך קביעת הסדרים פרטניים כך שבמקום בו הישוב לא עמד בהסדרים עם משרד החקלאות ישובו הזכויות בקרקע למינהל וכן יוסבו התקבולים לטובתו. שטח הפרויקט יהיה בהתאמה לאחוז האכלוס מהתקן (האחוז יחושב מתוך שטח מקסימלי של 250 דונם).

4.4 עסקה להקצאת קרקע להקמת מתקן סולארי תאושר עפ"י הכללים הקבועים בהחלטת מועצה 1226 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה אלא אם כן נקבע אחרת בהחלטה זו.

4.5 במניין השטחים הקבוע בהחלטה 1226 יובא בחשבון 10% משטח הפרויקט בלבד.

4.6 לא תותר השכרת משנה.

4.7 מיצה הישוב את מכסת שטחי התעסוקה עפ"י החלטת מועצה 1226 או אם כתוצאה מהקמת מיזמים אלו עשוי הישוב לעבור את המכסה המותרת, מוסמכת ועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל לאשר חריגה מהשטח המותר.

4.8 למעט בישובים המצויים בעוטף עזה ובקו עימות (כל עוד מוגדרים ככאלה), אישור פרויקט בשטח הגדול מ -125 דונם, יותנה בצמצום השטח המוחזק על ידי הישוב כקרקע זמנית או כקרקע עודפת למשבצת בהיקף כפול (2:1) מהשטח המיועד לפרויקט הסולארי (החל מהדונם הראשון לפרויקט) והישוב לא יהיה זכאי לפיצוי עקב הצמצום.

4.9 לא יותר בחלקה א' שימוש לאנרגיה סולארית למעט האמור בסעיף 2.8

5 הוראות מעבר להקצאת קרקע למתקנים סולאריים בתחום משבצת חקלאית -

5.1 ישוב חקלאי אשר עד למועד הקובע חתם על הסכם עם יזם להקמת פרויקט בשטח המשבצת ועד ליום 1.9.12 הוועדה המחוזית החליטה על הפקדה בתנאים של תוכנית למטרת מתקן הנדסי המאפשר הקמת מתקן סולארי או התקבלה החלטה של הועדה לתשתיות לאומיות להעביר תוכנית כאמור להערות הוועדות המחוזיות עד מועד זה, יחולו עליו הכללים הבאים :

5.1.1 מחיר הקרקע יקבע על פי תוצאות מכרזים לקרקעות לפרויקטים כהגדרתם לעיל , תוך התאמות שיערכו ע"י השמאי הממשלתי.

5.1.2 בגין ההקצאה ישולמו למינהל דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91%. על תשלום זה לא יחולו הנחות אזור.

5.1.3 בישובים בתת אכלוס המינהל יבחן את האפשרות לעריכת עסקה תוך התאמה לאחוז האכלוס מהתקן ותוך קביעת הסדרים פרטניים כך שבמקום בו הישוב לא עמד בהסדרים עם משרד החקלאות ישובו הזכויות בקרקע למינהל וכן יוסבו התקבולים לטובתו. שטח הפרויקט יהיה בהתאמה לאחוז האכלוס מהתקן (האחוז יחושב מתוך שטח מקסימלי של 250 דונם).

5.1.4 שטח הפרויקט בישוב בודד לא יעלה על 250 דונם. בישובי חבל אילות, פרויקט בישוב בודד לא יעלה על -800 דונם בכפוף לבחינת גודל תקן נחלה בישובים אלה. מתקנים לאנרגיה סולארית על גגות לא יכללו במניין זה.

5.1.5 אישור פרויקט בהיקף שטח הגדול מ - 125 דונם, יותנה בצמצום השטח המוחזק על ידי הישוב כקרקע זמנית או כקרקע עודפת למשבצת בהיקף כפול (2:1) מהשטח המיועד לפרויקט הסולארי (החל מהדונם הראשון לפרויקט).בישובים המצויים בעוטף עזה, דרישה זו תחול רק כאשר מדובר בפרויקט בשטח העולה על 250 דונם.

5.1.6 על אף האמור בסעיף 5.1.4 לעיל, בפרויקט משותף כהגדרתו בסעיף 1 לעיל, יחולו הכללים שלהלן:

5.1.6.1 מגבלת השטח לישוב המוביל תעמוד על 500 דונם ולא יותר משני שלישים משטח הפרויקט כולו.

5.1.6.2 בפרויקטים תרמו סולאריים ששטחם יעלה על 1,000 דונם והרשות לשירותים ציבוריים – חשמל אישרה כי היקף זה הכרחי לצורך הקמת הפרויקט, רשאית הנהלת המינהל, בכפוף להמלצת הרשויות המוסמכות לנושא זה ובתאום עם משרד החקלאות, לקבוע כללים לאשר לישוב המוביל שטח החורג מ -500 דונם, ובתנאי שלא יעלה על % 50 מהיקף שטח הפרויקט.

5.1.6.3 השטח המוחזק על ידי הישוב המוביל כקרקע זמנית או כקרקע עודפת למשבצת, יצומצם בהיקף זהה (1:1) לגודל שטח הפרויקט.

5.1.7 נחתמה עסקה בין אגודת הישוב לבין יזם, יהיה רשאי הישוב להעביר זכויותיו בדרך של חכירת משנה ליזם איתו התקשר בחוזה לצורך ההקמה וההפעלה לתקופה שלא תעלה על תקופת החכירה.

5.1.8 לעניין החלטה 1226, יובא בחשבון 10% משטח הפרויקט ולא יותר מ-10% מהשטח המותר לישוב לפי החלטה אותה החלטה.

5.1.9 על אף האמור בסעיף 5.1.2, אם במועד הקובע היתה תוכנית תקפה להקמת מתקן סולארי והוגשה עד מועד זה בקשה מלאה למינהל לביצוע עסקה בהתאם להחלטת מועצה 1230, יהיה הישוב החקלאי זכאי לתחולת הנחת אזור בהתאם לקבוע בהחלטה 1230 . לעניין זה "בקשה מלאה" - בקשה הכוללת את כל המסמכים המהותיים הדרושים לצורך ביצוע העסקה, כפי שיקבעו על ידי המינהל, לרבות המלצת משרד האנרגיה והמים.

5.1.10 עסקה להקצאת קרקע להקמת מתקן סולארי תאושר עפ"י הכללים הקבועים בהחלטת מועצה 1226 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה אלא אם כן נקבע אחרת בהחלטה זו.

6 תוקף ותחולה

6.1 תוקף:

6.1.1 תוקפן של הוראות המעבר הקבועות בהחלטה זו החל מהמועד הקובע.

6.1.2 תוקפה של החלטה זו מיום אישורה כדין.

6.2 החלטה זו מבטלת את סעיף 2.2 בהחלטת מועצה מס' 1230 לעניין אנרגיה סולארית בלבד. "

התייחסות והערות

בהחלטה נפלו לדעתנו מספר טעויות יסודיות העומדות בניגוד להוראות חוזה החכירה לדורות של אגודות הישובים החקלאיים, החלטות ממשלת ישראל והחלטות מועצת מקרקעי ישראל.

בהחלטה לא באו לידי ביטוי הערות תנועות ההתיישבות שרוכזו והוגשו למועצת מקרקעי ישראל ע"י עו"ד דודו קוכמן מזכ"ל כפרי האיחוד החקלאי.

בעניין זה ראו חוזרנו מס' 13/2012 – "הקצאת קרקע למתקנים סולאריים – עדכון" וכן חוזר מס' 1/2012 – "הקצאת קרקע למיזם אנרגיה סולארית – עדכון"

ההחלטה מכבידה עד מאוד על יכולת אגודת הישוב החקלאי להקים מתקן לייצור אנרגיה סולארית בכך שמציבה מספר תנאים אשר הופכים אותה לבלתי ישימה.

ביטול הנחות אזורי עדיפות לאומית

לדעתנו ביטול הנחות אזורי עדיפות לאומית נוגד את החלטת הממשלה מס' 1060 מיום 13.12.2009 בעניין הגדרת ישובים כאזורים בעלי עדיפות לאומית.

הוראות ההחלטה אינן עולות אף בקנה אחד ואף נוגדות את החלטת מועצה 1230 (סעיף 2.1) אשר התקבלה ביום 30.5.2011 וקבעה, בין היתר, כי התשלום דמי חכירה ייגבה לפי אזורי עדיפות עם שריון והקפאה של התיקון ל-5 שנים, כלומר הדבר יצר הסתמכות לפחות ל-5 השנים הבאות.

כמו כן, מועצת מקרקעי ישראל חורגת מסמכותה בקבלתה החלטה שהוראותיה, ביחס לביטול הנחות אזור בדמי חכירה, מנוגדות להוראות מפורשות של תיקון 39 לחוק יסודות התקציב (תשע"א-2011), לפיהן, יינתן פטור מכל תשלום בעבור דמי חכירה שנתיים למי שמחזיק כדין במקרקעי ישראל באזור קו עימות.

בהחלטה נפלה טעות מתמטית, אשר קיבלה ביטוי במכתב תנועות ההתיישבות למועצה אך לא זכתה למענה ראוי בנוסח הסופי. מקור הטעות הוא קביעת שעור דמי חכירה מהוונים בגין הקצאת שטח להקמת מתקנים סולאריים של % 91 משווי הקרקע לתקופה הפחותה מ- 25 שנים .

דמי חכירה מהוונים לתקופה של 25 שנה לדוגמא הינם בשיעור של 70.47% משווי הקרקע.

איסור החכרת משנה

על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1077 (שהחליפה את 834) ניתן לבצע החכרת משנה לאחר חתימת חוזה חכירה לדורות ובלבד שהנכס מהוון.

לדעתנו מכח זכויות אגודות הישובים החקלאיים לשינוי יעוד של קרקעותיהם למפעל עסקי ולהחכרתו על פי החלטה 1077, לאגודה זכויות מלאות לבצע החכרת משנה גם לפעילות עסקית שהינה הקמת מתקנים לאנרגיה סולארית.

יצוין כי בסעיף 3.8 בהחלטה 1226 נקבע כי ניתן לבצע השכרת משנה של שימוש חורג במצב תכנוני נחות בגין "שימוש במקרקעין לתעסוקה שלא על פי תכנית תקפה ובהתאם לאישור תקף של רשויות התכנון".

הוראות אלו מחזקות את עמדתנו מאחר ובכל המקרים הנדונים של מתקנים לאנרגיה סולארית קיימת תב"ע בתוקף המהווה תנאי לביצוע עסקת הסכם פיתוח ע"י ממ"י.

לשיטתנו, נוכח הערותינו לעיל ונוכח הביקורת שהופנתה כלפי ההחלטה על ידי תנועות ההתיישבות לפיה, בין היתר, הוראות ההחלטה פוגעות בזכות הקניין של ישובים חקלאיים ומנוגדות להחלטות ממשלה, ההחלטה צפויה לעמוד לביקורת שיפוטית.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות לעו"ד – רו"ח חן שחרור במשרדנו בתל אביב.