ביהמ"ש המחוזי מרכז קבע בעניין חידוש חוזה חכירה היסטורי, כי בתקופת החכירה הנוספת יוסדרו היחסים החוזיים על פי התנאים בחוזה החכירה שהיה נהוג, לגבי חכירת חלקות חקלאיות, בעת החידוש (שנת 1980). ת"א 6070-08-07 עירית שפר ואח' נגד מינהל מקרקעי ישראל, צופית – מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ ואח'.

כללי

אדמות מושב צופית, שנוסד בשנת 1933, הן בבעלות מדינת ישראל וקק"ל ומנוהלות על ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן – "ממ"י"). החל משנת 1961 עוגנו זכויות המושב באדמותיו בהסכם משולש שנערך בין ממ"י, הסוכנות היהודית לארץ ישראל והמושב.

ביום 17.9.1987 הוחלף ההסכם המשולש בהסכם דו צדדי בין המושב לממ"י, ולפיו שוכר המושב ישירות מאת ממ"י את שטחי משבצת המושב (להלן: "הסכם המשבצת"). המקרקעין נשוא חוזה החכירה המקורי הם מקרקעין אשר ייעודם חקלאי. מקרקעין אלה מכונים חלקה ב' בנחלה. מונח זה לא נזכר בחוזה החכירה המקורי.

המקרקעין נשוא התביעה, הידועים כמקרקעי אגודת חירות אמריקה, כלולים בשטח משבצת הקבע של המושב והינם חלק מהסכם המשבצת, החל משנות השבעים של המאה הקודמת.

בהתאם להסכם זה, המושב מעניק לחברים בו רשות להשתמש במקרקעין שהושכרו לו. לכל חבר מוקצית נחלה ומעמדו בה הוא מעמד של בר-רשות. המקרקעין הוחכרו לאגודה לצרכי חקלאות ובכלל זה "למטרת בניית בניינים משקיים משותפים ונטיעת מטעים משותפים על הנחלה וגם לעיבוד הנחלה לכל מטרה חקלאית אחרת". יוער כי זכויות החכירה לדורות במקרקעין רשומות בלשכת רישום המקרקעין על שם אגודת חירות אמריקה.

ביום 24.3.1939 נחתם חוזה חכירה בין קק"ל לבין אגודת חירות אמריקה, לפיו חכרה האגודה מידי קק"ל מקרקעין בחלקות שונות באזור כפר סבא, לתקופה של 49 שנים המתחילה (למפרע) ביום 1.10.1931 ומסתיימת ביום 30.9.1980. בסעיף ג(1) לחוזה החכירה המקורי ניתנה לאגודת חירות אמריקה הזכות לחדש את החכירה ל-49 שנים נוספות, אם תבקש זאת מקק"ל שנה אחת או יותר לפני גמר תקופת החכירה. התובעים לא פעלו בהתאם לאמור בסעיף ג(1) לחוזה החכירה המקורי והפעילו ברירה לחידוש החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים רק בשנת 2000.

קק"ל או ממ"י לא פעלו בהתאם לאמור בסעיף ג(2) לחוזה החכירה המקורי, לפיו שמונה עשר חודשים לפני גמר תקופת החכירה הקבועה בו, מחויב המחכיר להודיע לחוכר (אגודת חירות אמריקה), בדואר רשום, כי הוא מחויב לפנות אל המחכיר בכתב ולבקש את חידוש החכירה.

המחלוקת

השאלה לה נדרש ביהמ"ש באותו עניין היתה מהי פרשנותו הראויה והנכונה של סעיף ג לחוזה חכירה לדורות מיום 24.3.1939, הדן בחידוש החכירה?

ביהמ"ש בחן את הסוגיה בראי של שתי מערכות נורמטיביות: האחת, המשפט הפרטי – דיני החוזים – והשנייה, המשפט הציבורי. דין החוזים חל מחמת היות הפעולה המשפטית חוזה ואילו המשפט הציבורי חל מכוח מיהותו הציבורית של הגוף המתקשר, ממ"י.

פסק הדין

ביהמ"ש הכריע כדלהלן:

• ביהמ"ש סבר כי אי קיום חובת מתן הודעת התזכורת, כנקוב בסעיף ג(2) לחוזה החכירה המקורי, אינו יכול להקים לתובעים זכות חוזית לחידוש החכירה בתקופה הנוספת בהתאם לתנאי חוזה החכירה המקורי.

• העובדה שהחוכר לא הפעיל את הברירה לחידוש תקופת החכירה למשך 49 שנים נוספות, כאמור בסעיף ג(1) לחוזה החכירה המקורי, אינה מפקיעה את מעמדו כחוכר לדורות במקרקעין. זאת משני טעמים: האחד – הן החוכר והן המחכיר לא פעלו בהתאם למתווה הקבוע בסעיף ג' לחוזה החכירה המקורי ולפיכך המחכיר אינו זכאי להחכיר את המקרקעין לאחר או להשתמש בהם כראות עיניו ותוקפם של היחסים החוזיים בין החוכר למחכיר נשמר חרף חוסר המעש ההדדי. השני - טיבה ואופייה של זכות החכירה לדורות במקרקעין היא זכות בעלת עוצמה קניינית גבוהה.

• המועד בו הפעיל החוכר את הברירה לחידוש תקופת החכירה (קרי, ביום 28.9.2000) אינו משליך על סוג חוזה החכירה שייחתם עימו. לשון סעיף ג(1) לחוזה החכירה המקורי הינה ברורה, מפורשת וחד משמעית. הסעיף נוקט בלשון "חידוש החכירה" להבדיל מ"הארכת חכירה". בעוד שככלל, במסגרת הארכת החכירה הנטייה להחיל על התקופה הנוספת את תנאי החוזה המקורי, הרי שבמסגרת חידוש החכירה הנטייה תהיה על-פי רוב לקבוע תנאים שונים מאלה שנהגו בתקופת החכירה המקורית. משתמה תקופת החכירה המקורית ביום 30.9.1980, תחודש החכירה לתקופה נוספת על-פי התנאים שנהגו לגבי חכירת אדמה באזור כפר סבא בשלהי שנת 1980, או במועד סמוך לכך.

חלקת המגורים בנחלה כקרקע עירונית

בפסק הדין נעשתה, בדרך אגב, אנלוגיה בין קרקע עירונית לחלקות א' בנחלה, וכן הודגשה עוצמתה של החכירה לדורות:

"...אמנם בענייננו עסקינן בקרקעות חקלאיות המיועדות לעיבוד חקלאי בלבד ולא למגורים, המכונות חלקות ב', באשר אליהן חוזק הזכות הינו פחות בהשוואה לקרקעות עירוניות או לחלקות א' בנחלה. יחד עם זאת, ככל שיש לתובעים זכויות חכירה לדורות במקרקעין, ואיני מכריע בכך, לא ניתן לומר שזכויות אלו נגוזו מחמת הפרתה של דרישה פרוצדוראלית במהותה, הנקובה בסעיף ג(1) לחוזה החכירה המקורי, המורה לחוכר להגיש בקשה למחכיר על אודות רצונו לחדש את החכירה."

ובהמשך:

"...מושא חוזה החכירה המקורי הוא חלקות עיבוד חקלאי, המכונות חלקות ב'. תנאי החכירה של מקרקעין מסוג זה ניתנים לשינויי מדיניות של המועצה ביתר קלות בהשוואה למקרקעין עירוניים או מקרקעין שהינם חלקות א' בנחלות... . עם זאת ברור שאין המינהל והמועצה יכולים לנהוג ככל העולה על רוחם לגבי קביעת תנאי חכירה למקרקעין מן הסוג הנדון. אף כאן כפופים הם לכללי המשפט הציבורי ולתניות חוזה החכירה הרלבנטי."

לגישתנו, כפי שהבענו אותה זה מכבר, חלקות המגורים במסגרת חלקות א' בנחלות דינן כדין קרקע עירונית. לעניין זה ראו חוזרינו 63/2008 'חלקת המגורים בנחלה כקרקע עירונית'.