בערעור שהגישה הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא נגד אשדר חברה לבניה בע"מ ומינהל מקרקעי ישראל (להלן – "ממ"י"), ע"ר 38-08, דחה בימ"ש השלום בפתח תקווה את טענתה של הועדה המקומית וקבע כי מעמדה של אשדר בקרקע הוא של "בר רשות" ולא של "חוכר לדורות" ולפיכך אין להטיל עליה את תשלום היטל ההשבחה.

נסיבות פסה"ד

בעקבות זכייתה של אשדר במכרז נחתמו בין אשדר למינהל, ביום 14.4.2004 שני חוזי פיתוח זהים בנוסחם ביחס לשתי חטיבות קרקע. החוזים הוארכו לבקשת אשדר עד ליום 11.2.2009.

בשנים 2005 ו- 2006 אושרו תכניות והקלות אשר השביחו את הזכויות בקרקע תוך יצירת תוספת של יחידות דיור וקומות במבנים שונים, בנייה בחלל הגג ועוד.

בעקבות ההשבחה נדרשה אשדר לשאת בתשלום היטל ההשבחה, ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה.

השמאי המכריע קבע את גובה ההיטל אולם הוסיף וקבע כי מאחר שמעמדה של אשדר במועד הטלת המס היה של "בר רשות" ולא כ"חוכר לדורות" הרי שאין להטיל עליה את תשלום היטל ההשבחה, וזאת בהתאם להלכה שנפסקה בביהמ"ש העליון בעניין קנית (רע"א 85/88) לפיה בתקופת הסכם הפיתוח המינהל הוא בעל הזכויות בקרקע ועל כן אין היזם המתקשר עימו חייב בהיטל השבחה.

פסה"ד: חוזה פיתוח אינו מקים חבות בהיטל השבחה

העדר המונח "בר רשות" בחוזה הפיתוח אינו מעיד כי ניתנה זכות חכירה

טענת הועדה המקומית: בחוזה הפיתוח בין ממ"י לאשדר לא מוזכר המונח "בר רשות" בעוד שמונח זה היה מוזכר בחוזה הפיתוח של קנית. לפיכך, מהשמטת המונח בר רשות מחוזה הפיתוח ניתן להסיק כי ממ"י ואשדר הסכימו כי הלכת קנית לא תחול עליהם.

ביהמ"ש פסק: הניסוח הלשוני של החוזה אינו מציין במפורש את המונח "בר רשות" אולם החוזה מנוסח באופן ברור וקובע כי ממ"י מעמיד לרשות אשדר את המקרקעין לתקופות הפיתוח בלבד, ורק אם אשדר תמלא התחייבויותיה על פי חוזה הפיתוח במועד, יחתום עימה ממ"י על חוזי חכירה. היינו, במועד בו הושבחו המקרקעין , היה מעמדה של אשדר כשל ברת רשות בלבד, הגם שמונח זה אינו מצוין מפורשות בחוזה.

פטור מתשלום דמי היתר אינו מקים חבות בהיטל השבחה

טענת הועדה המקומית: ממ"י פטר את אשדר מתשלום דמי היתר בגין שיפור הזכויות ולפיכך הרשות נשארת "קירחת מכאן ומכאן" – מחד אשדר אינה חוכר לדורות ולפיכך אינה חייבת בהיטל השבחה, מאידך – אם המקרקעין אינם מוחכרים לדורות על ממ"י להעביר לרשות 10% מן התקבולים שיתקבלו אצלו מן היזם, אולם כאמור פטר ממ"י את אשדר מתשלום דמי היתר.

בחוזי הפיתוח בעניין קנית לא הוספה הוראה הפוטרת את קנית מדמי היתר ולפיכך הרשות המקומית בעניין קנית קיבלה את אותם 10% מהתקבולים ששילמה קנית לממ"י. בנוסף, אשדר התחייבה בחוזה הפיתוח לשאת בתשלום כל המיסים החלים על המקרקעין וביניהם היטל השבחה.

ביהמ"ש פסק: ההתחייבות של אשדר לשאת בהיטל השבחה נוגעת אך ורק למערכת היחסים החוזית שבין ממ"י לאשדר. בהיעדר חבות לתשלום היטל השבחה מכוח החוק, הרי שלא ניתן ללמוד על חובה שכזו מכוח התחייבות אשדר בחוזה הפיתוח.

התנהגות כחוכרת לדורות אינה משנה לעניין המצב המשפטי ביום ההשבחה

טענת הועדה המקומית: העובדה שאשדר היא זו שיזמה והגישה את התוכניות המשביחות, שילמה את דמי החכירה לכל תקופת החכירה כבר במעמד החתימה על חוזה הפיתוח, השקיעה כספים ומשאבים רבים והחלה בבניית המבנים ומכרה דירות לצדדים שלישיים, יש בה כדי להעיד כי היא ראתה עצמה כבעלת זכות החכירה לדורות.

ביהמ"ש פסק: לאור האמור במפורש בחוזה הפיתוח לפיו רק אם אשדר תעמוד בכל התחייבויותיה על פי חוזה הפיתוח ובמועד, יחתום איתה ממ"י על חוזה חכירה. חוזה הפיתוח אף צופה ומתייחס לאפשרות של הפרת החוזה וביטולו ובמקרה כזה מחויבת אשדר לפנות את המגרשים מכל אדם וחפץ. אף אם אשדר תהפוך בסופו של יום לחוכרת לדורות אין זה משנה את העובדה שביום ההשבחה היא לא היתה חוכרת לדורות.

התחייבות לשאת בהיטל השבחה אינה חוזה לטובת צד ג'

טענת הועדה המקומית: יש לראות בהתחייבותה של אשדר, כלפי ממ"י, לשאת בהיטל השבחה אשר יחול על המקרקעין, כחוזה לטובת צד ג'.

ביהמ"ש פסק: המדובר בהסדר שבין ממ"י לאשדר, אשר הועדה אינה צד לו ולפיכך אינה יכולה להוציא מכוחו זכויות אשר אינן קיימות בו. בנוסף, אילו רצה ממ"י לנסח חוזה לטובת צד ג' הרי שהיה מציין זאת במפורש. המינהל לא יכול לקבוע בחוזה הפיתוח זכויות אשר אינן קיימות לוועדה המקומית מכוח הדין ביחס לתשלום מלוא היטל ההשבחה במקרקעי ישראל (על פי האמור בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה במקרקעי ישראל – שאינם בחכירה לדורות - יחול הסדר מיוחד שעל פיו ישלם ממ"י לרשויות המקומיות 10% מהתקבולים השנתיים שיתקבלו בגין מקרקעין שבשטחי אותה רשות מקומית).

אם כן, בעניין זה נעשה ניסיון להבחין את המקרה מהלכת קנית, אולם ביהמ"ש לא מצא לנכון לסטות מההלכה לפיה חוזה פיתוח במקרקעי ישראל מקנה ליזם זכות של בר רשות ובשל כך אינו לא חלה עליו החבות בהיטל השבחה, הגם אם התחייב לכך במסגרת חוזית מול ממ"י.

נציין כי בשנת 2007 פס"ד ע"י בימ"ש השלום בחיפה, הקובע תוצאה הפוכה. שם קבע ביהמ"ש כי למרות שיש בידה רק "הסכם פיתוח" – נהגה החברה כבעלת זכות של חוכר לדורות ולפיכך יש לראותה כחוכר לדורות החייב בהיטל ההשבחה. לפירוט והרחבה ראו חוזרנו 39/2007 "היטל השבחה מכוח הסכם פיתוח".

יודגש כי המצב המתואר בפס"ד ובעקבותיו הפסיקה עצמה בעייתיים לאור חובתו המוחלטת של ממ"י להחכיר הקרקע בחכירה מהוונת בהסכם חכירה לדורות כאמור בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל 833.

אודות סוגיות נוספות בקשר עם החבות בהיטל השבחה ראו חוזרינו 16/2007 "היטל השבחה טרם חידוש חוזה החכירה לדורות", 96/2007 "תחולת הפטור מהיטל השבחה על דירות מגורים בקיבוצים ובמושבים", 105/2007 "בר רשות אינו חב בהיטל השבחה" , 12/2008 "בעל זיכיון אינו חייב בהיטל השבחה", 109/2008 "תחולת היטל השבחה על משבצת ישוב חקלאי".

לפרטים והבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.