להלן סקירת תמריצים הקלות והטבות לבניית מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) ומרחב מוגן קומתי (ממ"ק).

פטור מדמי היתר

ביולי 2008 החליטה מועצת מקרקעי ישראל (להלן "ממק"י") את החלטה מס' 1151 "תשלום דמי היתר להקמת מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) ומרחב מוגן קומתי (ממ"ק) – הוראת שעה".

בהתאם להחלטה זו מינהל מקרקעי ישראל (להלן "ממ"י") לא יגבה מחוכר דמי היתר בגין:

- בניית ממ"ד במבנים קיימים שייעודם למגורים, אשר אינם כוללים ממ"ד או מקלט, ובלבד ששטח הממ"ד לא יעלה על 9 מ"ר נטו / 15 מ"ר ברוטו.

- בניית ממ"ק, בדיור מוגן בבנין רווי.

השטח הפטור למרחב המוגן לא יגרע משטח הבנייה המרבי הפטור מתשלום דמי היתר. אולם אם שטחו של המרחב המוגן עולה על השטח הפטור, אזי 'עודף' השטח יחויב בתשלום דמי היתר כשטח בנייה עיקרי.

בקשות להיתר לבניית מרחב מוגן כאמור, לא תחייבנה את אישור ממ"י כתנאי להגשתן והמינהל לא יתנגד לבקשות להיתר לבניית המרחב המוגן.

בהמשך להחלטה זו, פנה מנהל ממ"י מר ירון ביבי, במרץ 2009, למר אריה בר מנכ"ל משרד הפנים, בבקשה להביא לידיעת יושבי ראש ועדות התכנון והבניה במוסדות התכנון במדינה את הוראות החלטה זו ואת העובדה כי ניתן לאשר בקשות להיתר לבניית מרחב מוגן בשטח הפטור ללא קבלת אישור המינהל.

אולם, בקשה להיתר לבניית מרחב מוגן העולה על השטח הפטור – תחייב את קבלת אישור ממ"י כתנאי להגשתן.

ראוי לזכור כי החלטה זו הינה בבחינת הוראת שעה ותוקפה לשנתיים – עד ליום 5.7.2010.

פטור מהיטל השבחה

עבור תוספת בניה שהיא מרחב מוגן לא יחול היטל השבחה בהתאם לסעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה:

"19(ב) לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא אחת מאלה: ...

(9) השבחה במקרקעין בשל בניית מרחב מוגן בשטח כאמור בסעיף 158ז(א1)(1)."

הועדה המקומית אינה יכולה שלא להתיר תוספת בניה של מרחב מוגן, שכן תוספת כזו לא תיחשב לסטייה מתכנית. זאת בהתאם לאמור בסעיף 151 לחוק התכנון והבנייה:

"151(א) לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטיה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבנין.

...

(ג) תוספת שטחי שירות המתחייבת משינוי הוראת חוק או תקנות לאחר אישור התכנית או תוספת שטחי שירות לשם בניית מרחב מוגן, בשטח כאמור בסעיף 158ז(א1)(1) - לא ייחשבו כסטיה מתכנית."

על פי סעיף 158ז(א1) לחוק התכנון והבניה, על רשות הרישוי להחליט בבקשה להיתר בניית מרחב מוגן בתוך 30 ימים, בכפוף להתקיימות תנאים מסוימים:

"(א1) רשות רישוי מקומית תחליט בבקשה להיתר לבניית מרחב מוגן בתוך שלושים ימים מיום שהוגשה, אם נתקיימו התנאים הבאים:

(1) הבקשה להיתר היא למרחב מוגן בשטח שלא יעלה על השטח שקבע שר הביטחון לפי חוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א-1951;

(2) התקיימו התנאים המנויים בפסקאות (1), (3) ו-(4) של סעיף קטן (א)."

כאמור, חוק התכנון והבניה מגביל את ההקלות לבניית ממ"ד שלא יעלה על השטח שקבע שר הביטחון.

השטח לממ"ד נקבע ע"י שר הביטחון בתקנה 197א לתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), תש"ן – 1990 והוא מינימום 9 מ"ר:

"197א. שטח המרחב הדירתי לא יפחת מ-9 מ"ר (נטו, לא כולל קירות)"

אם כן בכדי לזכות בפטור מדמי היתר ומהיטל השבחה ממ"ד צריך שיהיה בגודל של 9 מ"ר נטו בדיוק!!

תוקף הפטור

בעוד הפטור מהיטל השבחה הינו קבוע ואינו מוגבל בזמן, הרי שהפטור מדמי היתר הוגבל מראש לשנתיים בלבד.

ראוי כי ממק"י תהפוך הוראה זו לקבועה ולא להגבילה בזמן שכן יש לעודד בניית מרחבים מוגנים בכל עת. הפיכת ההוראה לקבועה תעלה בקנה אחד עם ההוראה בחוק התכנון והבניה, הפוטרת מהיטל השבחה.

בניית ממ"ד במושבים ובקיבוצים

היטל השבחה חל על בעלים של מקרקעין או על חוכר לדורות. חבר מושב או קיבוץ שאין לו חוזה חכירה פרטני מול המינהל הינו בגדר בר רשות ואינו חב בהיטל השבחה מלכתחילה.

לפירוט והרחבה אודות היטל השבחה וברי רשות ראו חוזרינו 96/2007 "תחולת הפטור מהיטל השבחה על דירות מגורים בקיבוצים ובמושבים" ו – 105/2007 "בר רשות אינו חב בהיטל השבחה".

לפרטים והבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.