ביהמ"ש המחוזי בנצרת דן לאחרונה בסוגיה זו בעניין א 733/03, יעקב ברוק וטל שדה נגד כפר יהושע מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ ומינהל מקרקעי ישראל:

רקע

התביעה הינה בקשר עם מקרקעין המצויים בתחום המושב כפר יהושע, הכוללים בין היתר מגרש (192) עליו ניצב בית מגורים.

התובע ביקש כי ביהמ"ש יצהיר על היותו בעל זכות חכירה במקרקעין במלואם, לרבות זכותו למגרש נוסף בהרחבה, שכן זכויותיו נגזרות מזכויות סבו וסבתו ז"ל אשר המקרקעין הוקצו להם, באמצעות האגודה, כפי שהוקצו באותן שנים (שנות השלושים) נחלות חקלאיות למתיישבי המושב. המנוחים, שקיבלו את הקרקע מכוח היותו של הסב 'בעל מקצוע' (שוחט הכפר), בנו את ביתם על המקרקעין והתגוררו שנים רבות – המנוח עד מותו והמנוחה עד עזיבתה לבית אבות - ומאז (1995) מתגורר שם התובע והוא המחזיק הבלעדי במקרקעין.

האגודה היא בעלת הזכויות בשטח המושב, לרבות המקרקעין הנדונים, המכונה "משבצת האגודה" וזאת מכוח הסכם שכירות תלת שנתי מתחדש (הסכם משבצת) הנחתם בינה לבין המינהל.

החלטת ביהמ"ש

זכויות חכירה

התובע לא הביא כל ראיה, ממנה ניתן היה ללמוד כי אכן המושב, או המינהל התחייבו ליתן בידיהם של הסבים זכות חכירה כלשהיא. על כן, אינו יכול לטעון כי הינו זכאי לבוא בנעליהם ולקבל זכות חכירה, אשר, כביכול, אמורה היתה להינתן להם.

הגורם היחיד, אשר היה מוסמך להעניק למנוחים זכות חכירה, הינו המינהל, בעל המקרקעין, המכחיש הענקת כל זכות שהיא במקרקעין למנוחים.

לטענת המושב והמינהל, החכרת קרקעות לבעלי מקצוע החלה בשנות התשעים, מועד שלגביו מוסכם כי המנוחה חיה בבית אבות, וכי המנוחה לא נקטה בכל פעולה לקבלת הסכם חכירה כפי שיכולה היתה לקבל. התובע לא סתר טענה זו, ולא הציג כל ראיה, המלמדת כי המנוחים קיבלו זכות חכירה כלשהי במקרקעין במועד זה או במועד מוקדם לו.

גם לו היה התובע מוכיח כי המושב מצידו הקצה למנוחים מגרש, הרי שהמושב אינו בעל המקרקעין ומעולם לא היה. מעמדו הינו שוכר בלבד. כך, לא יכול היה המושב להעביר למנוחים זכות טובה יותר ממה שיש לו, ולא יכול היה להעניק למנוחים זכות חכירה לדורות, אלא לכל היותר את זכות השכירות שלו עצמו, שאף עבירותה הוגבלה בהסכם המשבצת והותנתה בהסכמת המינהל.

ביהמ"ש לא קיבל את טענת התובע היות והוא לא הוכיח כי הוקנתה למנוחים זכות חכירה לדורות במקרקעין.

זכות בר רשות

משלא הוכיח התובע זכות חכירה, שהוקנתה למנוחים, בחן ביהמ"ש האם ניתנה להם הרשאה לשימוש במקרקעין.

כאמור, המינהל מנהל את מקרקעי הקק"ל, שהינה בעל כל המקרקעין שבשטח המושב, שהינו שוכר המקרקעין מכוח "הסכם המשבצת". בהתאם להסכם זה ולזכויות שניתנו על ידי אגודת המושב בפועל, בעלי המקצוע הינם ברי רשות במקרקעין בלבד.

לטענת הנתבעים, וכפי שעולה מן העובדות, היה דינם של המנוחים כדין שאר בעלי המקצוע במושב, כך שהמושב נתן להם זכות שימוש בלבד בבית המגורים שעל מגרש 192. המושב הוכיח ש"לבעלי מקצוע" הוענקה הזכות למגורים בלבד, ומהות הזכות כ"בר רשות", לתקופה מוגדרת - כל זמן שבעל המקצוע (בענייננו - השוחט) ממלא את תפקידו.

מכאן שמעמדם של המנוחים, בנוגע למגרש היה מעמד של "בר רשות", שהוא בגדר זכות שימוש אישית, כאשר ככלל, רשאי בעל הנכס לבטלה בכל עת.

עבירותה של זכות בר רשות

באשר לעבירות זכויות בר רשות, הכלל הוא כי הזכויות ניתנות להעברה או להורשה, בכפוף לכך שנותן הרשות התיר זאת ובתנאים שקבע. באם אין היתר כזה מצד נותן הרשות, אין הזכויות ניתנות להורשה והינן אישיות בלבד.

בהסכם המשבצת קבועות הוראות, הנוגעות להורשת זכויות התושבים במושב. הוראות אלה מבהירות, כי הזכות המועברת הינה זכות של בר רשות בלבד, תועבר לצאצא אחד בלבד, והעברתה כפופה לתנאים הקבועים בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל. בהסכם אין התייחסות להעברת זכויות ב"בית מקצועי" אלא רק בנחלה ובמשק עזר. לפיכך טען המושב כי זכויות השימוש שניתנו למנוחים, במעמד בר רשות, פקעו עם מותם או עזיבתם את המושב.

ביהמ"ש קבע כי עם פטירת המנוחה רשאי היה המושב לקבל חזרה לידיו את השטחים שהוקצו לה לשימושה, אך הוא לא עשה כן. עובדה היא כי התובע מחזיק בבית ובמגרש 192 מזה שנים, ללא כל טענה מפי הנתבעים באשר לחזקתו זו. לפיכך, בין אם הועברו כדין לתובע זכויות השימוש של המנוחים ובין אם לאו, ניתן לראות בתובע כמחזיק בבית ובמגרש מכוח הרשאה שנתן המושב, בהסכמה בשתיקה.

משמעותה של זכות בר רשות

סביו של התובע הקימו על החלקה את בית מגוריהם וכן מבני משק שונים (כגון בית אימון) ואף נטעו עצים. כל זאת, בהסכמתו ובידיעתו של המושב. אין ספק כי מטרת ההרשאה שניתנה למנוחים היתה לצורך הקמת ביתם ומגוריהם. על כן, יש לראות רשות זו כרשות בלתי הדירה, אשר לא ניתן לבטלה בהבל פה. על פי ההלכה הפסוקה ביטול הרשות אינו אפשרי, אלא כתנאי שראשית יפוצה בעל הרשות בשל השקעותיו.

אין ספק כי זכויות אלה, של בני רשות פחותות מזכויות של חוכרים לדורות, אולם עדיין אין הם מהווים משיגי גבול בנכס, ואין להורות על סילוק ידם בלא שתוסדר סוגיית פיצויים.

על כן, גם אין מקום לביטול חד צדדי של הרשות במקרקעין שעברה לידי התובע מסביו.

במקרה הנדון ביקש המושב לתפוס חזקה בחלק מן המקרקעין (חלק ממגרש 192), לשם סלילת דרך, העוברת על פני החלקה, בהתאם לתוכנית מפורטת. לשם כך, קבע ביהמ"ש כי עליו לנקוט בדרכים הנאותות, על פי הוראת החוק הרלוונטיות, בין אם על פי חוק התכנון והבניה, פקודת הדרכים ומסילות הברזל או פקודת הקרקעות. לדעת ביהמ"ש אין מקום, בנסיבות אלה, לתבוע את סילוק ידו של התובע מן הקרקע שלא בהתאם להוראת דברי חקיקה אלה.

הקצאת מגרש נוסף

לטענת התובע, מכוח החלטות האגודה זכאי כל עובד ציבור ותיק, אשר גר בכפר מלפני שנת 1980, לקבל מגרש נוסף לבניה במושב, אך זכות זו נמנעה מהמנוחה ונמנעת גם ממנו, בשרירות.

המושב, מצידו, טוען כי התובע לא נקט כלל בצעדים הדרושים לצורך הקצאת מגרש וכי, משיעשה כן, תבחן בקשתו לקבלת מגרש בהתאם לנהלי המושב. עם זאת, בהתאם לנהלים אלה, אין התובע זכאי למגרש.

ביהמ"ש קבע כי כל עוד לא נקט התובע בהליכים הנהוגים במושב לקבלת מגרש, פנייתו לביהמ"ש אינה במקומה. שכן ראשית, יש לאפשר לגוף המוסמך ליתן החלטתו.

באמרת אגב, העיר ביהמ"ש כי, גם גופה של הזכות מוטל בספק, שכן ביום 10/6/95 הוחלט סופית על הקריטריונים, אשר לפיהם יוקצה מגרש לכל בעל נחלה חקלאית ולכל משפחת תושבים החברים באגודה מלפני 1980 וגרה בכפר, למעט מי שיש לו מגרש נוסף. כך שבהתאם לנהלים אלה, לא זכאית היתה המנוחה למגרש נוסף, שכן לא התגוררה באותו מועד במושב.

עם זאת, הבהיר ביהמ"ש כי הגורם המקצה את המגרשים אינו המושב כי אם המינהל. כך, ההחלטה בדבר הקצאת מגרש לתובע או אי-הקצאתו נתונה בידי המינהל אשר לא קיבל כל פניה בעניין זה מאת התובע.