בפסק דין שניתן ביום 9/6/2011, דן בג"ץ בעניין הזכויות בחלקות המגורים בישובים חקלאיים. בעתירות אשר נדונו בהרכב שבעה שופטים בראשות הנשיאה דורית בייניש, אושרו החלטות מועצת מקרקעי ישראל 979- "קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים" והחלטה 1101- "שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה" למעט תיקון קל אחד בכל אחת מההחלטות.

עיקר טענות העותרים

כנגד שתי ההחלטות שנתקבלו ע"י מועצת מקרקעי ישראל הוגשו שמונה עתירות.

בין העותרים נמצאו, מצד אחד, גופים המייצגים את התיישבות החקלאית, ומן הצד השני גופים הפועלים בעיקר בשם היישובים העירוניים.

הגופים אשר בקשו לבטל ההחלטות טענו כי החלטות פוגעות באינטרסים של המגזר העירוני בכך שכתוצאה מן ההחלטות תתפשט הבנייה לפרברים וזה יוביל לנטישת אוכלוסיות חזקות ומעבר עסקים מהערים אל הישובים שמחוצה להם.

עוד נטען, כי בעקבות ההחלטות יינתנו זכויות יתר למגזר ההתיישבותי הפוגעות בזכות לשוויון ובעקרון הצדק החלוקתי, זכויות שאינן ניתנות למגזרים אחרים, ואף מסבות להם נזק.

החלטות המועצה, לדעתם, "נתקבלו בחוסר סמכות, נפלו פגמים בהליך קבלתן ולא ניתן בהן משקל לשיקולים תכנוניים, ובכלל זה לעיקרון בדבר עיבוי הערים ולצורך להכווין את עיקר הפיתוח למרקמים העירוניים".

מייצגי המגזר ההתיישבותי בתגובה, דחו מכל וכל טענות אלו בין השאר בהסתמך על חוות דעתו של פרופ' צ'מנסקי שלפיה אין חשש אמיתי שבעקבות החלטות המועצה ייפגעו הערים וייגרם מצב של פירבור ממנו חוששים כל כך הגופים הפועלים בשם היישובים העירוניים.

לגישת מייצגי ההתיישבות החקלאית החלטות אלו מקפחות ומפלות אותם בהשוואה למגזר העירוני.

עפ"י מייצגי המגזר ההתיישבותי החקלאי ראוי היה לתקן החלטות המועצה בנוגע לזכויות המגזר ההתיישבותי ולהשוותם לאלו של המגזר העירוני.

תמצית פסק הדין

בפס"ד זה (1027/04) שנכתב רובו ככולו ע"י השופטת ע. ארבל נערך דיון בוחן ומעמיק הכולל הצגת שיקולים רבים כגון השתלשלות החלטות המועצה מהעבר ועד היום, ניתוח חוו"ד של ועדות מקצועיות, זכויות העבר של המגזר החקלאי , תקינות ההחלטות וכו', בסיום הבחינה – המשתרעת על פני 111 עמודים הכוללים 148 סעיפים קבעה השופטת ארבל כי המועצה לא חרגה ממתחם הסבירות הנתון לה ובכך אישרה ההחלטות כסבירות.

יחד עם זאת הסתייגה השופטת משני נושאים כדלקמן:

"בנוגע לשתי הוראות שניתנו בהחלטות, מסקנתי היא כי באיזון שנעשה על-ידי המועצה, לא ניתן משקל הולם למכלול השיקולים השונים, והן חורגות ממתחם הסבירות".

הראשונה שבהן היא ההוראה הכלולה בהחלטה 1101, המתירה השכרת מבנים לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים במושב.

ההוראה השנייה הינה קביעת "היום הקובע" בנוגע להחלת ההסדר הקבוע בהחלטה 979/1155 בחלקת המגורים/שטח המחנה בקיבוצים.

ביהמ"ש התערב וביטל את סעיף 5 להחלטה 1101 המתיר השכרה של מבנים לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים במושבים וכן קבע כי "היום הקובע", לעניין החלת ההסדר שבהחלטה 979/1155 בקיבוצים יהיה 27.3.2007 ולא 2.9.2003 כפי שהיה עד כה.

משמעות ההחלטות:

החלטה 979 שתקפה מיום 26.6.2007 והחלטה המעדכנת אותו 1155 שתוקפה מיום 4.9.2008 מעגנת את הזכויות בחלקת המגורים ובשטח המחנה של הישוב החקלאי (קיבוצים ומושבים) וחבריהם. הסדר זה הינו וולנטרי ומאפשר למצטרפים להסדר עפ"י התנאים שנקבעו להיוון זכויותיהם בחלקת המגורים.

להרחבה ולפירוט ראו חוזרינו:

27/2007 "השוואת הזכויות בחלקת המגורים".

78/2008 "קביעת הנחות אזורי עדיפות לאומית – עדכון החלטה 979".

5/2011 "שיעור דמי היוון חלקת המגורים בישוב חקלאי".

24/2011 "שטח המחנה מוגן מפני השבה בשינוי ייעוד".

החלטה 1101 - שתקפה מיום 26.6.2007 קובעת את התנאים לפיהם יאושר שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה במושב. בעל נחלה יוכל להקים מבנה לתעסוקה לא חקלאית בשטח שלא יעלה על 500 מ"ר. מבנה זה ימוקם רק בחלקת המגורים וגובה דמי החכירה המהוונים יהיה 91% משווי הקרקע המיועדת לתעסוקה או 46% במידה וחובת תשלום היטל ההשבחה הינה על בעל הנחלה.

בשימוש שהותר ע"פ אישור לשימוש חורג המוגבל בזמן, גובה התשלום יהיה 5% לשנה למשך תקופת ההיתר.

יודגש כי על תשלומים אלו לא יינתנו הנחות אזור למעט בתשלום דמי חכירה מהוונים עבור מבני קיט כפרי.

בהחלטה זו, מפורטים גם הוראות מקלות להסדרת חובות בגין שימושים לתעסוקה לא חקלאית בתקופה שקדמה להסדר זה.

ביהמ"ש אמנם אישר את ההחלטה אך יחד עם זאת קבע כי יש לבטל את סעיף 5 להחלטה שעל פיו חוכר רשאי להשכיר את השטח הבנוי המשמש בפועל לתעסוקה חקלאית.

לדעתנו החלטה זו של ביהמ"ש נוגדת את הוראות חוזה החכירה לדורות של המושב וחבריו ואת החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1077 "השכרה או החכרה משנה של מקרקעי ישראל "אשר לא ניתנה להם כל התייחסות במהלך הדיון בסוגיה ובנימוקי ההחלטה בפס"ד.

להרחבה ולפירוט ראו חוזרינו 30/2007 "שימוש לתעסוקה בחלקת המגורים".

מימוש מעשי של החלטות הבג"צ

להערכתנו תחולת מימושם המעשי של החלטות שאושרו בבג"צ מותנה בהתארגנות מתאימה של רשות המקרקעין כאמור בסעיף 7.1 להחלטה 1155:

"לאור מורכבות ההסדרים הקבועים בהחלטה, יישום ההחלטה מותנה בקבלת תקציב אשר יאפשר מימושה בהתאם להמלצות היועץ הארגוני שהועסק למטרה זו. ועדת התקציב תגיש למועצה הצעתה בדבר התקציב הדרוש ליישום החלטה זו."

היישום המיידי של הבג"צ והחלטה 1155 חל אך ורק על דמי הרכישה בהיוון חלקת המגורים במקרה של מכירת נחלה כאמור בסעיף 4.9 להחלטה 1155.

ראו חוזרינו:

60/2007 "מכירת נחלות בעקבות החלטה 979".

106/2008 "היוון זכויות חלקת המגורים במקום דמי הסכמה במכירת נחלה".

44/2011 "מכירת נחלה במשק חקלאי זכאי להחזר דמי הסכמה"

השלכות רוחב ועומק

פסיקת בג"ץ מהווה שינוי במדיניות של ביהמ"ש העליון בקביעת מדיניות המקרקעין של מדינת ישראל (בבג"ץ הקרקעות) בהסתמכו על מושג הצדק החלוקתי ואילו כעת במקרה דנן, מצמצם ביהמ"ש העליון את התערבותו ומחזק בכך את כוחה של מועצת מקרקעי ישראל בפרט ויכולת המשילות של הרשויות בכלל.

שינוי זה מודגש היטב בדברי השופטת נאור בהערותיה לפסק הדין של השופטת ארבל כדלקמן:

"כבכל מקרה של בעיה רב קודקודית המצריכה הכרעה מורכבת ואיזון בין אינטרסים שונים, היקף ההתערבות של בית המשפט זה בהחלטות הרשות המוסמכת, הוא מצומצם".

בחוזרינו הקרובים נדון בהשלכות פס"ד וננתח אותן בכל אחד מהתחומים בהם הן נוגעות ואת השפעתן על תהליך קבלת ההחלטות בקיבוץ ובמושב.