בית המשפט המחוזי בת"א פסק לאחרונה, כי עמידה בתנאי ההתקשרות עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן "ממ"י") הוא תנאי לרישום משכנתא על נחלה חקלאית. (המרמן שאול נ' מינהל מקרקעי ישראל ה"פ, 903/07).

רקע עובדתי

עסקיו של התובע בחקלאות ובגידול בקר בנחלתו החקלאית שבתלמי מנשה נקלעו למשבר כלכלי עקב הפסדים כספיים גדולים. כדי להינצל מקריסה כלכלית השכיר התובע חלק מהמבנים שבנחלתו למתן שירותים למכונות חקלאיות, טרקטורים חקלאיים וכו', ולאחר מכן פנה אל ממ"י בבקשה לרשום משכנתא על נחלתו לצורך קבלת הלוואה מבנק למשכנתאות.

לאור השימוש שעשה התובע בקרקע סירב ממ"י לאשר את רישום המשכנתא וכן הגיש נגדו תביעה לפינוי וסילוק יד לבית המשפט השלום ברחובות (ת.א. 2980/04) בטענה כי השימוש במבנים למטרת מוסך למכונות חקלאיות מהווה שימוש חורג, פסק הדין טרם ניתן.

התובע פנה לבית המשפט המחוזי בתובענה בה הוא עתר לחייב את ממ"י ליתן לו התחייבות לרישום משכנתא ולקבוע כי אין קשר בין תביעת ממ"י בשאלת השימוש החורג לבין זכותו למשכן את הנכס.

בית המשפט ע"י כבוד השופט וסגן הנשיא יהודה זפט הציע לרשום את המשכנתא בכפוף לכך שממ"י יהיה רשאי להוסיף למסמכי השעבוד הערה לפיה אין בהסכמתו לשעבוד המקרקעין כדי הסכמה לשימוש שאינו חקלאי במקרקעין או ויתור על כל סעד כנגד שימוש.

ממ"י לא קיבל את הצעת בית המשפט והודיע כי הוא נותר בעמדתו לפיה כל עוד המבקש מפר את תנאי החכירה סרב ממ"י לאפשר שיעבוד על המקרקעין.

פסק הדין

בית המשפט מכפיף את נוהלי ממ"י למגבלות המשפט המנהלי- ממ"י טען כי אין לאשר את המשכנתא וזאת בהתאם לנהליו הפנימיים. בית המשפט פסק כי המינהל רשאי להתנות הסכמתו לשעבוד המקרקעין בתנאים הקבועים בהנחיותיו הפנימיות, כל עוד עומדים תנאים אלה במגבלות המשפט המינהלי.

בית המשפט לא פירט מהם מגבלות המשפט המינהלי אך מצא כי בסירוב ממ"י לאשר את המשכנתא יש כדי פגיעה בחוכר אולם היא מידתית הואיל והיא פוגעת בחוכר באופן פחות קשה מאשר ביטול הסכם החכירה, ויש בה כדי לסייע לממ"י לפקח על יישום המטרות שלשמן מוחכרת הקרקע. לכן לדעת בית המשפט מדובר בפגיעה מידתית שנועדה למטרה ראויה.

בית המשפט קבע כי סעיף 3.3 לנוהל ממ"י 36.45 "מתן התחייבות לרישום משכנתא במגזר עירוני" הדורש עמידה בתנאי ההתקשרות מהווה תנאי למתן התחייבות לרישום משכנתא.

להרחבת היריעה להלן סעיף 3.3 לנוהל 36.45:

"המטפל בבקשה יוודא את קיום התנאים להלן:

§ היזם/רוכש/חוכר המציא לממ"י טופס הפניה מאת הגורם המלווה.

§ ההתחייבות המבוקשת היא לטובת בנק, או חברות ביטוח. אם ההתחייבות אינה לטובת בנק או חברת ביטוח יש לקבל אישור של אחד היועצים המשפטיים במחוז למתן התחייבות.

§ התיק קלוט במערכת עכ"א, ואם הוא לא קלוט יש לקלוט אותו.

§ לפונה זכויות בקרקע והחוזה שלו עם ממ"י בתוקף.

§ לפונה אין חובות כספיים לממ"י.

§ הנכס לא משועבד.

§ הפונה עמד בתנאי ההתקשרות". (הדגשה שלי - ב.מ.)

בשאלת השימוש החורג קבע בית המשפט כי השכרת המקרקעין לצורך הפעלת מוסך לתיקון טרקטורים אינה בגדר שימוש חקלאי במקרקעין. בהתייחסות לתחולת החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1101 "שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה" קבע השופט כי ממילא אין בהחלטה האמורה כדי להכשיר את השימוש שעושה המבקש במקרקעין.

סוף דבר

בסיכום הדיון קובע בית המשפט כי "המבקש לא עמד בנטל להראות שהוא עומד בתנאי ההתקשרות וממילא לא הראה שעל פי נוהל 36.45 של ממ"י זכאי הוא לקבל מממ"י התחייבות לרישום משכנתא. לפיכך, החלטתי לדחות את התובענה."

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בת"א.