1. כללי
   1. בשנים האחרונות התפתחה המודעות לאיכות חיים בגיל השלישי ולשינוי בתוחלת החיים, כתוצאנ מכך נוצרת תנופת פיתוח של דיור מוגן ובתי אבות בכלל מדינת ישראל. כחלק מהמגמה האמורה נוצרות ביקושים לכפרי גימלאים/דיור מוגן במרחב הכפרי, הביקוש נובע הן מאוכלוסייה עירונית שמוצאת יתרונות במגזר הכפרי והן מאוכלוסיה מתבגרת של המגזר הכפרי שמעונינת להישאר במרחב הכפרי בהגיעם לגיל השלישי.

   2. פרויקט של דיור מוגן /בית אבות /כפר גמלאים מכיל שני מרכיבים מרכזיים :

   1. יחידות המאפשרות דיור עצמאי כל עוד הגמלאים מסוגלים לטפל בעצמם

   2. מחלקות סיעודיות המספקות תמיכה סיעודית ורפואית 24 שעות ביממה. רבים מהקיבוצים והמושבים קיבלו ומקבלים פניות מיזמים הפעילים בתחום הדיור המוגן ואשר מזהים את הפוטנציאל הטמון בדיור המוגן במרחב הכפרי

   3. ייזום של פרויקט דיור מוגן /כפר גמלאים דורש בין היתר את המרכיבים הבאים :
   1. שינוי ייעוד הקרקע למטרה האמורה .

   2. קבלת הסכמת מינהל מקרקעי ישראל .

   4. שינוי ייעוד הקרקע
      1. כפר גמלאים /דיור מוגן כפרי עפ"י גישת היזמים והקיבוץ הינה למטרת מוסד כבית אבות לכל דבר ועניין .

      2. הגופים הירוקים במוסדות התכנון מובילים חזית הרואה בדיור מוגן כפרי כמגורים לכל דבר .

   האבחנה הנ"ל קריטית מבחינת הקיבוץ /המושב שכן קבלת האבחנה כי כפר גמלאים /דיור מוגן כפרי הינו מגורים תכפוף את הקיבוץ/מושב להוראות ת/מ/א 31 (תכנית מתאר ארצית משולבת לתכנון ופיתוח ולקליטת עלייה ).

2. עקרונות התכנון

   בסעיף 11.1.3להוראות התוכנית נקבעו העקרונות להרחבת יישוב בשטח נוף כפרי/פתוח כדלקמן:

   " על שטח התוכנית יחולו ההוראות הבאות:

   1. הבניה בשטח כפרי/פתוח תהיה בעלת אופי כפרי ותותר במסגרת תחומי השטח המיועד לבניה של הישובים.

   2. כל בניה תעשה בכפוף לאמור בסעיף 11.4 להלן.

   3. בכפוף לס"ק ד' להלן, תותר הרחבת ישוב כדלקמן:

   1. בישוב שמספר הנחלות בו הינו עד 80 – תותר הרחבה עד 250 יחידות דיור (כולל היחידות הקיימות).

   2. בישוב שמספר הנחלות בו הינו עד 100 – תותר הרחבה עד 300 יחידות דיור (כולל היחידות הקיימות).

   3. בישוב שמספר הנחלות בו הינו מעל 100 – תותר הרחבה עד 350 יחידות דיור (כולל היחידות הקיימות).

   4. בישובים קהילתיים הכלולים בשינויים מס' 4 ו-5 לתמ"מ/2 (מחוז הצפון) תותר הרחבה עד למספר היחידות כפי שנקבע באותם שינויים.

   5. בנוסף לאמור בס"ק ג' 1 עד ג' 4 בכל ישוב בשטח כפרי/פתוח, תותר הרחבה נוספת בשעור של עד 15% ממספר היחידות הקיימות והמאושרות, ובלבד שניתן היה לאשר את אותה הרחבה מכח תמ"א 31 המקורית, ערב הארכתה."

   משמעות הכפפת התוכנית כמגורים להוראות תמ"א 31 משמעותם כי יחידות כפר הגימלאים/ דיור מוגן כפרי ייגרעו ממספר יחידות המגורים שעומדות לרשות היישובים עפ"י תמ"א 31 ויצמצמו ו/או ימנעו את התיישבות היישוב בעתיד. צמצום פוטנציאת יחידות המגורים בישוב הכפרי יחול הן על חלקת המגורים בשטח המחנה בקיבוץ וההרחבה הקהילתית

3. היררכיה באישור תוכניות בניין ערים

   בהליכים למתן תוקף לתוכנית בניין ערים ( ת.ב.ע. ) נדרש אישור הועדה המוסמכת (מקומית או מחוזית ) ככלל ת.ב.ע בסדר גודל של כפר גמלאים/דיור מוגן כפרי תידרש לאישור התוכנית בועדה המחוזית .

   רשות תכנון אינה רשאית לאשר תוכנית הסותרת תוכנית עליונה ממנה , מכיוון שתוכנית המתאר הארצית ( ת/מ/א) הינה תוכנית ברמה גבוהה יותר, במידה וגישת מינהל התכנון תהיה כי תוכנית כפר גמלאים/דיור מוגן כפרי סותרת את הוראות ת/מ/א 31 לא יוכל מוסד התכנון/ועדה מחוזית לאשר את התוכנית ויהיה צריך לפעול על פי סעיף 12.5 להוראות ת/מ/א 31 :

   " החליט מוסד תכנון להפקיד תכניות בניגוד למגמות התכנון שבתשריטים המצורפים לתכנית זו , יהיה עליו לנמק את החלטה זו ולהפנות תשומת ליבה של הולנת"ע להחלטתו זו , לצרף את הנימוק להחלטה , ולבקש את אישורה "

   ( הולנת"ע הינה ועדת משנה של המועצה הארצית לתכנון ולנושאים עקרוניים )

4. עמדת היועץ המשפטי של משרד הפנים

   הייעוץ המשפטי של משרד הפנים ( האחראי על מינהל התכנון ) נדרש לסוגיה זו בהתייחס לתוכנית ג/11058 להקמת דיור מוגן כפרי, השאלה שעמדה על הפרק הייתה האם בניית כפר גמלאים/דיור מוגן כפרי נוגדת את הוראות ת/מ/א 31 עו"ד יהודה זמרת מהייעוץ המשפטי כתב בחוו"ד :

   "..... שאלת ההבחנה בין מוסד לבין יחידת דיור הינה שאלה הדורשת בחינה תכליתית בהתאם לעובדות כל מקרה ומקרה ולתכלית העומדת ביסוד תכלית בחינה זו .

   יחידת דיור , הינה כפי המקובל בלשון בני אדם , מבנה או חלק ממבנה שנועד לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים .

   שאלת ההבחנה בין מוסד לבין יחידות דיור וליתר דיוק בשאלה מתי הופך מקבץ יחידות דיור למוסד , הינה שאלה הדורשת בחינה תכליתית בהתאם לעובדות כל מקרה ומקרה ולתכלית העומדת ביסודה."

   חוו"ד זו של עו"ד זמרת מפורשת כיום ע"י ועדות התכנון באופן שלא ניתן לאשר תוכניות לכפרי גמלאים /דיור כפרי מוגן מבלי להידרש להחלטת הולנת"ע .

   יודגש כי החלטת הולנת"ע תינתן לכל מקרה לגופו וסמכותה מאפשרת לה לתת הקלה מלאה לכל מספר היחידות בכפר הגמלאים ( כלומר לא תהיה פגיעה במספר היחידות המגורים של קיבוץ/ המושב כאמור בסעיף 11.4 להוראות ת/מ/א 31 ) או לתת הקלה חלקית בלבד.

5. המלצות למתקשרים עם יזם להקמת כפר גמלאים
   1. לבחון את המצב התכנוני הקיים וארוך הטווח של היישוב .
   2. לכלול בהסכם עם היזם סעיף מילוט למקרה שהתוכנית תפגע במספר יחידות המגורים של היישוב .

לפרטים ולהבהרות נוספות ניתן לפנות לרו"ח רמי בראל במשרדנו בת"א.