ביום 27.9.2012 ניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב (כב' השופטת ד"ר דרורה פלפל) פסק דין בעניין חברת מהדרין בע"מ וחברת פרי אור (להלן ביחד: "החברה") נגד מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י"). פסק הדין קבע, בין היתר, כי בעת הארכת תוקף חוזה חכירה לדורות, לו זכאית החברה, ממ"י אינו רשאי לשנות את תנאיי חוזה החכירה המקורי, אשר נסמך על התחייבויות ממשלת ישראל להעניק הטבות שונות לחברה, שינוי הכולל, בין היתר, הוספת תניה לפיה בשינוי יעוד הקרקע תושב לממ"י. ת"א 1523/07 מהדרין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל.

הרקע

החברה, שעיקר פעילותה בחקלאות, קיבלה ממדינת ישראל, בשנות החמישים והשביעים, זכות חכירה לדורות במקרקעין בהיקף של כ- 20,000 דונם, עליהם התחייבה החברה לטעת גידולים שונים. עסקה זו נכרתה על רקע מכתב התחייבויות של ממשלת ישראל (מאת שר האוצר דאז א. קפלן), במסגרתו הוענקו לחברה הטבות שונות בדמות תנאי חוזה מועדפים, מכתב זה היווה גם חלק מהסכם לפיו הוחכרו המקרקעין לחברה.

עת הגיעה תקופת החכירה הראשונה לקיצה, עמדה החברה על זכותה למימוש האופציה שניתנה לה לחידוש חוזה החכירה המקורי לתקופה נוספת (שלב 49 שנים) אך מנגד, העלה ממ"י שורה של טענות, כאשר העיקרית שבהן היא טענה לפיה החברה מיצתה את הזכויות שהוענקו לה בתקופת החכירה הראשונה ועליה להסכים לתנאים אחרים, וביניהם תנאי "שינוי יעוד" לפיו בשינוי יעוד הקרקע יש להשיבה לממ"י.

פסק הדין

הדיון בפסק הדין נסב סביב שאלות פרשנות החוזה שנכרת עם רשות פיתוח ומאוחר יותר עם ממ"י, על רקע התחייבויות הממשלה שקדמו לחוזה והיוו חלק ממנו, כאשר החברה טענה כי חידוש חוזה החכירה יש לעשות בהתאם להתחייבויות שניתנו בטרם נכרת החוזה ובהתאם לתנאי החכירה שהיו בעת כריתתו ואילו ממ"י טען מנגד כי הזכויות שהוענקו לחברה מוצו עם תום תקופת החכירה הראשונה ויש לכרות עמה חוזה חכירה חדש, אשר זהה בתנאיו לחוזי החכירה הנהוגים היום בממ"י.

כב' השופטת פלפל סקרה את דיני פרשנות החוזה תוך שהיא מתייחסת לחוזה חכירה כאל חוזה רשות וקיבלה את העמדה לפיה התחייבויות הממשלה הכילו הסכמות מהותיות בעוד שחוזי החכירה עיגנו את הפן הפרוצדוראלי של הסכמות אלו ולפיכך, התחייבויות אלו גוברות על כל הוראה אחרת בחוזה.

בית המשפט קבע כי קבלת עמדתו של ממ"י, לפיה יש לפרש את חוזה החכירה כך שתנאי החכירה שיחולו על חידושו יהיו התנאים הנהוגים בעת החידוש, משמעה "להתיר לנתבעת באופן חד צדדי, למעשה, לנסח חוזה חכירה חדש לחלוטין המתעלם מהתנאים שחלו בתקופה הראשונה, ושהיו בסיס הן לחוזה המקורי והן לאופציה שניתנה" ובמקום אחר בפסק הדין נקבע כי "פרשנות מעין זו משמעה, התעלמות מהוודאות החוזית שהובטחה לתובעת במסגרת המערכת ההסכמית, כשבעל הכח משנה את החוזה ולמעשה "מתחמק" מיישום הלכות החוזה כנגד המנסח".

באשר לתניית שינוי היעוד, קבע בית המשפט כי שינוי זה מעמיד את החברה בסיכון, שאמצעי היצור העיקרי שלה, קרי הקרקע החקלאית, תלקח ממנה במועד בלתי ידוע ובניגוד לרצונה ושליטתה. כמו כן, נקבע כי הוספת סעיף זה בתקופת החכירה השניה מהווה פגיעה של ממש בתנאי החכירה, אשר גובשו על רקע האינטרסים המשותפים לחברה ולמדינה בעת כריתת החוזה ועל רקע הסיכונים שנטלה החברה בידיעה כי שההבטחות שניתנו לה על ידי המדינה תשמרנה.

בסיכומו של פסק הדין מועלת ביקורת חריפה על התנהלותו של ממ"י, לפיה:

"רצון הנתבעת לחידוש חוזה החכירה עם התובעות שלא באותם תנאים הינו העדר תום לב מצד הרשות ויש אפילו לומר "ניצול" הכוח שכעת נתון בידה".

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בתל אביב.