1. בפסק דין שניתן לאחרונה ע"י השופטת אורית אפעל-גבאי בבית המשפט המחוזי ירושלים, נדחתה תביעה בעניין שיטת החישוב במדרגות של דמי חכירה מהוונים בהקצאת מגרשים בהרחבות של ישובים חקלאיים במסגרת הוראת אגף חקלאי 51 ט"ו של מינהל מקרקעי ישראל (להלן – "ממ"י"). הוראה שבסיס קיומה הינה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 737 מיום 17.12.1995 ואמורה הייתה להיות כפופה לה ת.א. (י-ם) 9246/07 אודם ואח' נגד מינהל מקרקעי ישראל.

2. לטענת התובעים כי שיטת חישוב דמי החכירה, כפי שנקבעה על ידי ממ"י בהוראת אגף 51 ט"ו קבעה מחיר דיפרנציאלי ל- 100 המ"ר המבונים הראשונים לעומת כל מ"ר מבונה נוסף מעל 100 מ"ר, באופן שדמי החכירה ששילם החוכר הועלו בדרך זו, באופן מלאכותי, מעבר לערך הקרקע הממוצע למ"ר שנקבע על ידי השמאי הממשלתי, ומעבר לשיעור דמי החכירה המופחתים הקבוע בהחלטה 737.

3. עוד טענו התובעים כי, שיטת חישוב דמי החכירה כפי שנקבעה על ידי האגף החקלאי בממ"י חרגה מסמכותם של פקידי ממ"י, תוך הפרת החובות המוגברות של תום הלב ההגינות והנאמנות, ולמצער - היא נגועה בחוסר סבירות ו/או אי מידתיות.

4. התובעים, יוצגו ע"י עוה"ד יהודה וישניצקי ועו"ד זיו לאטי ממשרד עורכי הדין אטיאס פרוכטר.

5. כעולה מפסק הדין, ביהמ"ש קבע כי הוראת האגף החקלאי 51 ט"ו, מכוחה הונהגה ע"י שיטת המקדמים (כך שבגין 100 מ"ר מבונה שילם החוכר מחיר גבוה מערך הקרקע בשיעור של 135% מערך הקרקע ובגין כל מ"ר נוסף שולמו 65% מערך הקרקע) אינה פסולה בשל חריגה מסמכות ו/או חוסר סבירות ו/או חוסר מידתיות.

בכך דחה ביהמ"ש את טענת התובעים העיקרית, לפיה "העמסת" רוב ערך הקרקע על 100 המ"ר הבנויים הראשונים נועדה לכרסם בהטבות שביקשה החלטה 737 להעניק לחוכרים, ובעיקר ההטבה לפיה החוכר לא ישלם דמי חכירה בגין מלוא קיבולת הבניה במגרש אלא עבור הבניה בפועל בלבד.

6. ביהמ"ש הוסיף וקבע כי יש לפרש את החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 737, על בסיסה הוקצו המגרשים לכל אחד מהתובעים, על דרך הצמצום, וזאת בשים לב לכך שהחלטה זו בוטלה לבסוף במסגרת בג"ץ הקשת המזרחית מחמת חוסר סבירותה.

7. פסק דינו של ביהמ"ש ניתן על אף אמירות מפורשות שלו במהלך המשפט, לפיהן שיטת המקדמים חורגת מסמכות ממ"י לפי החלטה 737. ברם, בפסק הדין "מסביר" ביהמ"ש כי רק בתום שלב שמיעת הראיות (לאחר עדות השמאי הממשלתי המחוזי דאז מר בני לוי) התברר לו הבסיס המקצועי המונח ביסודה של שינוי השיטה, ומכאן שמסקנתו הסופית הינה שלא נפל פגם בשיטה זו.

8. ביהמ"ש מתח ביקורת על התנהלות ממ"י - הן בהתייחס לחוסר שקיפות ולאי גילוי נאות של שינוי שיטת חישוב דמי החכירה (המעבר לשיטת המקדמים) במהלך עריכת העסקה עם כ"א מהתובעים, והן ביחס לניהול ההליכים בפניו, ובכלל זה: הימנעות מהבאת בכירי ממ"י לעדות, הימנעות מהמצאת מסמכים ואי הבהרה מספקת של הבסיס המקצועי לשינוי השיטה.

9. מטעם זה קבע ביהמ"ש כי למרות דחיית התביעה לא ייפסקו הוצאות לטובת ממ"י.

10. לצד קביעות אלו, קבע ביהמ"ש כי טענות התובעים ממושב אלוני אבא והבונים, בהם קיבולת הבניה המקסימאלית על פי התב"ע הייתה 140 מ"ר ו 165 מ"ר בהתאמה מוצדקות בחלקן, באופן שהשימוש במגרש המודל היה מוטעה. לגבי תובעים אילו קבע ביהמ"ש כי עליהם להודיע למינהל תוך 30 יום, לפי בחירתם, האם ברצונם לערוך שומה פרטנית של שווי הקרקע ולעדכן את דמי החכירה בהתאם.

11. עו"ד יהודה וישניצקי המטפל בתביעה סבור שנפלו טעויות רבות בפסק הדין. לדעתו, הטעות המרכזית בפסק הדין נוגעת לכך שבית המשפט קיבל את טענת השמאי כי המעבר לחישוב דמי החכירה לפי שיטת המקדמים נעשה משיקולים מקצועיים טהורים, מאחר וחישוב דמי החכירה על פי שיטה ליניארית (כל מ"ר מבונה מחויב במחיר אחיד) גרם ל"עיוות" בערך הקרקע, שכן בית בקיבולת בניה של 100 מ"ר שווה יותר ממחצית של בית בקיבולת בניה של 200 מ"ר.

התובעים אינם חולקים כלל על העיקרון של שוליות מ"ר מבונה נוסף, אך אין מדובר ב"עיוות" בערך הקרקע אלא זו בדיוק ההטבה שנקבעה בהחלטה 737 - לפיה החוכר ישלם בשלב ראשון אך ורק עבור הבניה בפועל ולא עבור מלוא קיבולת הבניה.

לטענת התובעים, עצם המעבר לשיטת המקדמים לא גרם לשינוי ערך הקרקע של המגרש (שווי השוק של המגרש נותר כפי שהיה) אלא אך ורק לשינוי מחיר הקרקע (קרי - דמי החכירה שמשלם כל חוכר, וזאת תוך "נגיסה" בהטבה שנקבעה בהחלטה 737. הטבה זו אינה ניתנת לביטול באבחת קולמוס - לא ע"י ממ"י ואף לא ע"י השמאי הממשלתי.

12. הדברים אמורים ביתר שאת, בשים לב לכך שממ"י התכחש לאורך כל המשפט לטענה העובדתית המרכזית של התובעים, ולפיה קיבולת הבניה הממוצעת באותה עת נפלה משטח של 200 מ"ר, מה שהפך את שיטת המקדמים למשתלמת יותר לממ"י.

ממ"י טען כי אין זה נכון שקיבולת הבניה פחתה מ- 200 מ"ר, וכי נושא קיבולת הבניה לא נבדק כלל בעת המעבר לשיטת המקדמים אלא נקבע על סמך עקרונות שמאיים בלבד.

השמאי הממשלתי אף טען שאין לו כל עניין בתוצרי עבודתו, קרי - תפקידו הינו אך ורק לקבוע את ערך הקרקע ולא מעניין אותו מהי התמורה (דמי החכירה) המשתלמת לממ"י לאחר מכן.

13. ברם, במסגרת שמיעת הראיות הוכח, מעל לכל ספק, כי לא רק שקיבולת הבניה הממוצעת אכן הייתה בין 140- 160 מ"ר, כפי שנטען ע"י התובעים, אלא שהשמאי הממשלתי בדק נתונים אילו לפני ששינה את השיטה ואף הכין טבלה מפורטת בה פורטו "תשלומי החסר", כלשונו, שנגרמים לממ"י כתוצאה מהשיטה הקיימת.

14. לטעמו של עו"ד יהודה וישניצקי לא יכול היה ביהמ"ש המחוזי לקבוע כי ממ"י והשמאי רשאים היו לשנות את השיטה לאחר בדיקה כביכול של נתוני קיבולת הבניה הממוצעת והגעה למסקנה שבקיבולת בניה של פחות מ 200 מ"ר מבונה נגרמים בשיטה הקודמת "תשלומי חסר", לאחר שלאורך כל המשפט ממ"י עצמו הכחיש באופן נמרץ טענות אילו.

15. עורכי הדין בוחנים בימים אילו את ההיבטים המשפטיים והאחרים הנוגעים להגשת ערעור על פסק הדין.