בפסה"ד בעניין תא 3657/03 מינהל מקרקעי ישראל נגד יהושע מרצקי (להלן:"ממ"י" "ומרצקי", בהתאמה), קיבל בימ"ש השלום את תביעת ממ"י לתשלום דמי שימוש בגין שימוש ללא היתר, תוך חישוב התשלום בהתאם להחלטה 755 של מועצת מקרקעי ישראל (להלן "ממק"י"). בערעור שהוגש לביהמ"ש המחוזי עא (מרכז) 4724-08-07 יהושע מרצקי נגד מינהל מקרקעי ישראל, אודות אופן החישוב, קיבל ביהמ"ש המחוזי את הערעור וקבע את אופן החישוב בהתאם להחלטה 1101 של ממק"י.

החלטה 755

בימ"ש השלום קבע כי זכותו של מרצקי היא זכות חכירה, או הרשאה, הכוללת חזקה ייחודית במקרקעין, אולם אין לו זכות לעשות בקרקע כל שימוש העולה על דעתו והסכם המשבצת מגביל את זכותו של המתיישב. על כן הדין החל על זכויותיו של המתיישב כולל את המוצהר בהחלטות ממק"י, בהן החלטה 755, האוסרת שימוש שאינו למגורי החקלאי ובני משפחתו. מכאן, שהשימוש שעשה מרצקי בקרקע אינו שימוש מותר על פי ההסכם המחייב אותו ועל כן עליו לשלם לממ"י דמי שימוש ראויים.

ביהמ"ש ערך את החישוב בהסתמך על חוות דעתו של השמאי מטעם ממ"י. השמאי קבע את שווי הקרקע לגבי שלושת המבנים עליהם נסבה התביעה. לפי סעיף 11(ג) בהחלטה 755, נישום השימוש לפי 10% משווי הקרקע.

מסך כל הסכום שנקבע בחוות הדעת (267,556 ₪) הפחית ביהמ"ש את הסכום שמתייחס לשנת 1996 בשל התיישנות, ומהיתרה הפחית 15% על דרך האומדנה על חשבון הימצאות הנכסים בחלקה א' ולא בהרחבה (הוסכם על ידי שני השמאים שערכו של בית בהרחבה גדול מזה שבחלקה א'). תוצאת חישובו של ביהמ"ש הייתה 192,128 ₪.

בערעורו, טען מרצקי כי בימ"ש השלום כבל עצמו בטעות להחלטה 755 וחישב את הסכומים על פיה. לטענתו קיימות החלטות ממק"י עדכניות המקלות באופן משמעותי עם המתיישבים ומצדיקות הפחתה משמעותית מגובה הסכום שנפסק.

החלטה 1101 מבטלת את החלטה 755

ביהמ"ש המחוזי הדגיש כי הוא נדרש לעניין גובה דמי השימוש בלבד, לאור העובדה שהצדדים הצהירו כי השימושים החורגים הופסקו והמחלוקת היא כספית בלבד.

ביהמ"ש קבע כי התשלום היה צריך להיקבע בהתאם להוראות החלטה 1101 ולא החלטה 755 – עליה התבסס בימ"ש השלום.

ביהמ"ש סקר את ההוראות הרלוונטיות בהחלטה 755 ובהחלטה 1101 ואת הנחיות היועצת המשפטית של ממ"י ביחס להחלטה 1101, הקובעות כי עבור שימוש בעבר ישלם בעל הנחלה 20% מערך הקרקע בלבד (שמשמעו תשלום עבור 4 שנות שימוש בלבד לפי 5% לשנה).

כמו כן התייחס ביהמ"ש להנחייתה לפיה "כנגד נתבעים אשר יסרבו להגיע להסדר כאמור תימשכנה התביעות להתנהל, כאשר לגבי תקופת העבר דמי השימוש ימשיכו להיות בשיעורים גבוהים שנקבעו (עפ"י החלטה 755) והמינהל יפעל להפסקת השימוש" וקבע כי הנחיה זו שגויה ואינה עולה בקנה אחד עם לשונה של החלטה 1101. החלטה 1101 דנה ב"הסדרת חובות עבר", קרי כלל החובות שנוצרו בעבר בין אם אלו חובות הנדונים בהליכים משפטיים ובין אם לאו.

ביהמ"ש קבע כי החלטה 1101 קובעת באופן בלתי מותנה כי בגין שימושים לתעסוקה לא חקלאית, ישלם בעל זכויות ממ"י תשלום בגובה 5% מערך הקרקע בגין חובות עבר.

זאת ועוד. ההחלטה קובעת הסדר מיטיב במיוחד לבעל זכויות, שיסדיר את השימושים הלא מוסדרים בתוך שנתיים באופן שתינתן לו הטבה, לפיה- יחויב לעבר, בגין 4 שנים בלבד.

לגישת ביהמ"ש בהחלטה זו שינה ממק"י את מדיניותו וקבע תשלום מופחת עבור שימוש לא חקלאי והחליט לעשות כן באופן רטרואקטיבי, כלומר לאפשר לבעלי זכויות ליהנות מההפחתה בגין חובות העבר.

החלטה 1101 גם קובעת כי מיום כניסתה לתוקף מבוטלת החלטה 755. גם מטעם זה לא יכולה הנחיית היועצת המשפטית להמשיך להחיל את ההחלטה שבוטלה.

מאחר והסוגיה נשוא פסק הדין היא חובות מרצקי בגין העבר, הרי שאין להבחין בינו לבין בעל זכויות אחר, שעדיין לא נתבע בגין שימוש לא חקלאי בחלקתו או בינו לבין מי שעניינו עדיין תלוי ועומד בערכאה המבררת.

ביהמ"ש קבע כי גם מרצקי זכאי ליהנות מתחולתה של החלטה 1101 על חובות העבר שהוא חב בהם ומסקנה זו עולה בקנה אחד גם עם הרפורמה ממ"י שאושרה ביום 11.1.2006, לפיה- "שימושים חורגים המוגבלים בזמן יחויבו בדמי שימוש שנתיים בשיעור 5% מערך הקרקע".

ביהמ"ש מבקר את ממ"י

ביהמ"ש ציין בסוף פסק דינו כי טענת ממ"י שיש "להעניש" את המערער עקב כך שלא נעתר בשלבים מוקדמים יותר להצעת ממ"י להחיל על עניינו את החלטה 1101, יש בה טעם לפגם והפנה לדברים שנאמרו בפסה"ד בעניין ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל:

"מהרשות הציבורית תידרש אפוא אמת-מידת של הגינות בהתקשרותה החוזית עם הפרט, העולה על זו הנדרשת מן המתקשר הפרטי. היא מתחייבת מהיות הרשות נאמן הציבור, ונובעת, בין היתר, מקיומם של יחסי מרות בין הרשות לבין האזרח שאינם יחסי שוויון כוחות המאפיינים יחסי אזרח לאזרח...

וכך, המינהל כצד להתקשרות חוזית בקשר למקרקעי ישראל כפוף לשתי מערכות נורמטיביות - דין החוזים וכללי המשפט הציבורי - וחלות עליו חובות תום-לב והגינות משני מקורות אלה. חובות אלה עומדות ברמת חומרה גבוהה מזו החלה על המתקשר הפרטי."

מכל האמור ביהמ"ש הגיע למסקנה כי יש להחיל את החלטה 1101 על העניין נשוא הערעור. כך שאם מרצקי ימלא אחר התנאים הנקובים בסעיף 4.2 בהחלטה ולרבות בתקופה הנקובה בה, יזכה להסדרים המקלים בהתאם לה: ישלם בגין העבר 5% מהסכום שקבע השמאי עבור 4 שנים (כלומר ארבע שביעיות ממחצית הסכום שפסק בית משפט קמא). היה ומרצקי לא יעמוד בתנאי סעיף 4.2, יחול האמור בסעיף 4.1 בהחלטה והוא יידרש לשלם בגין העבר 5% מהסכום שקבע השמאי עבור 7 שנים (כלומר מחצית מהסכום שפסק בית משפט קמא).

לגישתנו וכפי שכבר נקבע אף בפסיקה, דינה של חלקת המגורים בנחלה חקלאית הוא כדין קרקע עירונית, החייבת בדמי שימוש שנתיים בשעור 2% בלבד, אולם ביהמ"ש כלל לא התייחס לסוגיה מזווית זו.

אודות "חלקת המגורים בנחלה כקרקע עירונית" ראו חוזרנו 25/2007, 67/2008.

אודות החלטה 1101 ראו חוזרנו 67/2007 "שימוש חורג בחלקת המגורים בנחלות".

אודות עובדת היות השימוש החורג עניין כספי ראו חוזרנו 25/2008 "ההיבט החוזי של שימוש חורג בחלקת המגורים בנחלה".

לפרטים והבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.