בפסק דין שניתן לאחרונה בביהמ"ש המחוזי בנצרת (הפ 268/05), חייב כב' השופט האשם ח'טיב את קק"ל באמצעות מינהל מקרקעי ישראל לחדש חוזה חכירה באותם תנאים של חוזה החכירה המקורי, למעט לעניין דמי החכירה (הפ 268/03 יוסף ורחל חיות נ' קק"ל, מדינת ישראל, מינהל מקרקעי ישראל).

העובדות

המבקשים באמצעות עו"ד יוסף ג'רסי ממשרד עו"ד חיים נועם ושות' קיבלו בשנת 1975 זכויות בנחלה, אשר תקופת החכירה בה נקבעה בחוזה בין קק"ל לחוכרים המקוריים, ל- 49 שנים - משנת 1940 ועד לשנת 1989. בחוזה זה ניתנה לחוכרים אפשרות לחדש בתום תקופת החכירה, את החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים.

עם תום תקופת החכירה,בשנת 1989, ולמעשה עד היום, לא נחתם בין המבקשים וקק"ל/ממ"י חוזה חכירה חדש. יחד עם זאת, המבקשים המשיכו להחזיק ולשבת בנחלה וכן לשלם דמי חכירה בשיעור נמוך מהמקור, בהתאם לתעריפים שנקבעו בהחלטות מאוחרות יותר ע"י מועצת מקרקעי ישראל.

המחלוקת

חוזה החכירה החדש שהוצע ע"י ממ"י שונה מחוזה החכירה המקורי.

המבקשים טוענים כי קיימים הבדלים משמעותיים בין שני החוזים אשר פוגעים באופן משמעותי בזכויותיהם. לפיכך, פנו לביהמ"ש לחייב את קק"ל לחתום איתם על חוזה חכירה שתנאיו יהיו כתנאיו של חוזה החכירה המקורי (למעט לעניין דמי החכירה). לטענתם, משמעות סעיף ג' להסכם המקורי, לפיו יש לחדש את החכירה לפי מה שיהיה נהוג בעת החידוש, הינה כי החכירה תחודש לפי החוזה שהיה נהוג ביום סיום תקופת החכירה הראשונה – 1989, ומאחר ולא הוצג או הוכח כי בשנת 1989 היה נהוג לחדש את החכירה בהתאם לחוזים, שתנאיהם שונים מתנאי החוזה המקורי, הרי שהם זכאים לחדש את תקופת החכירה באותם תנאים שבחוזה המקורי.

מצד שני טוענים ממ"י וקק"ל כי החוזה המוצע מטיב באופן משמעותי עם המבקשים. לטענתם יש לחתום על חוזה חכירה בתנאים הנהוגים ביום חתימת חוזה החכירה, משמע היום. לחלופין יש להחיל גם את דמי החכירה המקוריים.

פסק הדין

ביהמ"ש השווה את תנאי החוזה המקורי לתנאי החוזה המוצע ואכן מצא כי בחוזה המוצע ישנם תנאים שלכאורה יש בהם הרעה לעומת תנאי החוזה המקורי תוך שהם מקבלים בין היתר את טענות עו"ד יוסף ג'רסי כדלקמן:

1. בחוזה המקורי לא הייתה הוראה לפיה החוכרים נותנים מראש את הסכמתם להחלפת חוזה החכירה.

2. בחוזה המקורי ניתנה לחוכר זכות להעביר את זכויות החכירה לאחר, כאשר ההעברה הייתה מותנית באישור קק"ל. לעומת זאת, בחוזה המוצע ניתנה זכות קדימה למחכיר להחזיר לעצמו את ההחזקה והזכויות בנחלה.

3. בחוזה המוצע צוין כי המחכיר יהיה רשאי לסרב או רשאי להתנות את הסכמתו בתשלום כספי בנוגע לבקשת החוכר לשינוי קיבולת בניה או לבניה נוספת. בחוזה המקורי לא הייתה הוראה דומה.

4. במסגרת ועדות שונות שהוקמו מכוח החוזה המקורי ובכלל זה ועדת הערכה וועדת בוררים ניתן ייצוג לחוכר בעניינים שונים כך למשל אחד מחברי ועדת ההערכה של הנחלה הוא נציג של החוכר. לעומת זאת בחוזה המוצע אין זכר לכך.

ביהמ"ש קיבל את התובענה וקבע שיש לחדש את החכירה באותם תנאים של החוזה המקורי, למעט לעניין דמי החכירה שישולמו עפ"י התעריף הנהוג שנקבע כאמור בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל.

ביהמ"ש נימק את החלטתו:

המצג שיצרו ממ"י וקק"ל בהתנהגותם, ולפיה הם מסכימים להאריך את החוזה המקורי (שכן בפועל המשיכו המבקשים לגור בנחלה עפ"י תנאי ההסכם המקורי, למעט דמי החכירה), אינו מאפשר להם, לאחר 16 שנים מתום תקופת החכירה הראשונה וחידוש החוזה בהתנהגותם, לטעון כי יש לחתום על חוזה בתנאים הנהוגים כיום, והשונים מהתנאים שהיו נהוגים בעת תום תקופת החוזה המקורי בשנת 1989, שכן לא עלה בידם להוכיח כי בשנת 1989 היה נהוג לחתום עם קק"ל על חוזי חכירה באזור, שתנאיהם שונים מתנאי החוזה המקורי.