חובת תשלום היטל השבחה אינה חלה על בר רשות ועל חוכר לדורות של קרקע לשימוש חקלאי, אלא על מינהל מקרקעי ישראל בדמות תשלומי חלף היטל השבחה עפ"י סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.

בערעור שנדון בביהמ"ש המחוזי, בעניין ע"א (ת"א) 3341/04 ונונו אחריות עבודות עפר בניין 1982 בע"מ נגד המועצה האזורית חוף השרון והוועדה המקומית לתו"ב חוף השרון, קיבל ביהמ"ש המחוזי את קביעתו של השלום כי היטל השבחה ששולם ע"י בר רשות במסגרת הסכם פשרה - לא יושב לו, חרף העובדה שהחבות בתשלום ההיטל חלה על המינהל.

העובדות

קיבוץ תל יצחק התקשר בהסכם פיתוח (להלן: הסכם הפיתוח) עם מינהל מקרקעי ישראל ביחס להקמת פרויקט מסחרי על המקרקעין, הכולל תחנת דלק, והחכרתם לקיבוץ לאחר ההקמה.

בין הקיבוץ לבין החברה, העוסקת בייזום פרוייקטים, קבלנות בניין ועבודות פיתוח נחתם הסכם (להלן: הסכם הייזום) שבו הסכימו לפעול להקמת תחנת הדלק, כשהחברה תטפל, בין היתר, בהכנת התוכניות, בקבלת ההיתרים ובבנייה, והקיבוץ ישכיר לה את התחנה לתקופת החכירה לפי הסכם הפיתוח (49 שנים). הלכה למעשה הסכימו הצדדים שהחברה תבוא בנעליו של הקיבוץ בנוגע לקבלת האישורים שנדרשו להקמת התחנה ולתשלומים שיידרשו בקשר לכך. כך למשל הסכם הפיתוח קבע שעל הקיבוץ "לשלם במועדם את כל המסים הממשלתיים, העירוניים והאחרים, ארנונות, תשלומי חובה לסוגיהם וכל מסי הפיתוח ואגרות הפיתוח מכל סוג שהוא, החלים על פי דין על מקרקעין ואו על בעלים ו/או על מחזיקים של מקרקעין, ואשר יחול על המגרש ו/או בקשר עמו, בגין כל תקופת הפיתוח", והסכם הייזום קבע שהחברה תשלם את התשלומים הללו ובין היתר את היטל ההשבחה.

הקיבוץ והחברה נדרשו לשלם היטל השבחה לשם אישור תכניות הבניה וקבלת היתר בניה. שמאי מטעמן הגיע למסקנה שאין מקום לחיוב בהיטל השבחה כלל, שכן החוק מטיל את חובת התשלום על בעלים או חוכר של המקרקעין, וציין שבזמן הרלוונטי הקיבוץ לא היה בעלים או חוכר של המקרקעין.

החברה דרשה תחילה למנות שמאי מכריע, אך לאחר מכן ויתרה על דרישתה ולמעשה על האפשרות להשיג ולערער על דרישת הוועדה וכך, היא והקיבוץ חתמו על הסכם פשרה עם הוועדה בדבר הסכום שתשלם החברה בגין היטל השבחה.

לאחר שהתחנה נבנתה פנתה החברה בדרישה להשיב לה את התשלום ששילמה, בטענה שזה נדרש ממנה שלא כדין. משלא נענתה הגישה את תביעתה לבית משפט.

פסק הדין בבימ"ש השלום

בית המשפט השלום עמד על טיבו ומהותו של הסכם פשרה שבו קונה כל אחד מהצדדים את הסיכונים, הן עובדתיים הן משפטיים, הן כאלה שבהווה הן כאלה שעשויים להתגלות בעתיד. ועוד עמד בית המשפט על מגמת בתי המשפט, שלא לבטל הסכמי פשרה שבעלי דין הגיעו אליהם בתום לב, מטעמים של סופיות הדיון וכיבוד רצונם של הצדדים.

למרות שהסכים בית המשפט שבתקופה הרלוונטית לעריכת הסכם הפשרה, היה הקיבוץ בר רשות ולא בעלים או חוכר לדורות של המקרקעין, ולפיכך לא היה מקום לחייבו בהיטל השבחה, דחה הוא את טענת החברה שיש לבטל את הסכם הפשרה מחמת "לחץ" שהופעל עליה בעת חתימתו, שהרי הלחץ שבו מדובר נבע רק משיקולים עסקיים ומסחריים של החברה שרצתה לקדם את בניית התחנה, ולחץ מעין זה אינו מקים עילה לביטול חוזה. בית המשפט הזכיר שבטרם כרתה החברה את הסכם הפשרה הייתה לפניה חוות דעת של שמאי מטעמה שאמר את הדברים במפורש, דהיינו שהואיל והקיבוץ אינו בעלים או חוכר לדורות של המקרקעין הרי שיתכן שאין הוא, והחברה הבאה בנעליו, חבים בהיטל השבחה. אולם, החברה בחרה שלא לפנות לשמאי מכריע, בהליך שיכול והיה מביא לביטול דרישת התשלום; היא עשתה כן משיקוליה שלה, ולא כתוצאה ממעשה פסול של הוועדה.

לפיכך דחה בית משפט השלום את התביעה.

פסק הדין בביהמ"ש המחוזי

ביהמ"ש קבע כי בנסיבות העניין, הצדדים חתמו על הסכם פשרה מרצונם החופשי, גם אם הייתה ביניהם מחלוקת בעניין מעמדו של הקיבוץ כחוכר מחד גיסא ולגבי זכותה של הוועדה להשתמש בכוחה ובסמכותה החוקיים כדי להטיל היטל השבחה מאידך גיסא.

ביהמ"ש המחוזי אימץ את מסקנת בימ"ש השלום אשר מצא כי לא הוכח אילוץ כלשהו, ודבריו מעוגנים בתשתית הראייתית. בנסיבות אלה אין מקום לביטול הסכם הפשרה, ואין להורות על השבת כספים ששולמו על פיו. התחייבותה המפורשת של החברה לתשלום היטל ההשבחה שרירה וקיימת, כשהמקור החוקי לתוקפה יונק מהסכם הפשרה שבו היא הסכימה לשאת בתשלום סכום מופחת ומוסכם של ההיטל.

כמו כן, הוסיף ביהמ"ש, אין להתעלם מהשיהוי שהשתהתה החברה שפנתה לבית המשפט והגישה את התביעה שלוש שנים לאחר שקיבלה לידיה את חוות דעת השמאי מטעמה וחתמה על הסכם הפשרה. התנהגות זו של החברה מעידה על טיבה של טענתה, שהרי הן בעת כריתתו של הסכם הפשרה, הן בעת ששילמה את התשלומים על פיו יותר משנה לאחר מכן, היא לא הודיעה שהיא עושה את מעשיה "תחת לחץ" או "תחת מחאה". החברה גם לא טרחה להעלות את טענתה ולדרוש את ההשבה מייד לאחר שחלף אותו "לחץ" שכלל לא היה. עוד יש להזכיר שהקיבוץ, שהחברה באה בנעליו, לא ביטל את הסכם הפשרה כלל.

ביהמ"ש המחוזי כאמור, דחה את הערעור וקבע כי אין מקום להתערב בקביעתו של בימ"ש השלום.

מפסק דין ניתן ללמוד כי יש להימנע ככל האפשר מפני התחייבות, מקום שלא חלה חובה על פי דין.

במקרה הנדון החברה התחייבה ושילמה בהתאם להתחייבותה תשלומים שלכאורה לא היה ניתן לדורשם ממנה לפי הדין. מאחר ומדובר בהתחייבות תקפה מצידה, שלא הייתה נגועה בכפיה אלא נעשתה מתוך שיקולים עסקיים – לא הייתה החברה רשאית לחזור בה מהתחייבות מפורשת שנתנה ועל כן אין לבטלה.

לפרטים ולהבהרות נוספות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.