החלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל דנה בכללי שינוי ייעוד בהחכרת מגרשים למומלצי האגודה.

טענתם של שלטונות המס היא, כי זכות המלצה זו הינה "זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק").

מנגד, טוענים באי כוח האגודות כי זכות המלצה זו אינה עולה בכדי "זכות במקרקעין" על פי החוק ולכן אינה חייבת במס שבח ובמס מכירה ע"י המוכר ובמס רכישה ע"י המשתכן.

בית המשפט נדרש בעבר מספר פעמים לסוגיה זו אך החלטותיו לא היו אחידות בקשר למהות הזכות.

לאחרונה ניתן פס"ד נוסף בבית המשפט המחוזי בירושלים^[1], המצטרף לפסקי דין אחרים היוצרים מגמתיות אחידה בפסיקה בעניין זכות ההמלצה, שם נקבע כי זכות ההמלצה אינה עולה בכדי זכות במקרקעין והקונה אינו חייב במס רכישה בגין השווי של זכות זו.

להלן סקירת פסק הדין בעניין הנדון:

העוררים הינם בנים של חברי מושב בית נקופה אשר ביצע הרחבה לפי החלטה מספר 737 של מועצת מקרקעי ישראל בשטח כולל של 48 מגרשים. לפני תוכנית ההרחבה ישב המושב על שטחי "המשבצת" מכוח חוזה בר רשות עם המינהל.

בשנת 94 ערך המושב הגרלה ל- 48 המגרשים בין בני המושב וביניהם העוררים. בהתאם לתוצאות ההגרלה העביר המושב את רשימת המומלצים למינהל והמינהל אישר את הרשימה במלואה.

כל משתכן שזכה במגרש, ובכלל זה העוררים, שילמו בפועל למינהל סכום של 240,000 ש"ח בגינו שילמו העוררים מס רכישה עפ"י החוק.

העוררים, שאינם חברי מושב, קיבלו דרישה משלטונות המס לתשלום מס רכישה נוסף על זה ששולם עבור רכישת זכויות בעסקת העברת זכויות (מתנה) שנערכה בינם לבין הוריהם.

המתנה, לשיטתו של מנהל מס שבח, היא בגובה ההנחה שהעניק להם המינהל בתשלום דמי החכירה המהוונים עבור המקרקעין שרכשו.

מנהל מס שבח טען כי הענקתה של זכות להורות על הענקה היא בגדר מכירת זכות במקרקעין גם במקום שההענקה מותנית באישור של צד ג', קרי: המלצת חבר אגודה למינהל להעניק הזכות למשתכן עולה כדי מכירה החייבת במס שבח.

בית המשפט, בהסתמך על פסיקת בית המשפט העליון בעניין בארותיים^[2] קבע כי לאגודה נתונה אומנם הזכות להמליץ על המועמדים אולם כוח ההחלטה על ההתקשרות מסור בידיו של המינהל. הזכות להמליץ על מועמדותם של חוכרים היא אומנם בעלת משמעות נכבדה אך היא זכות חסרה שלא מגיעה כדי הזכות המכרעת לגבי ההתקשרות עם החוכרים.

ולכן, משלאגודה אין זכות להורות על הענקתה של זכות במקרקעין, הרי שלחברי האגודה ודאי שלא קיימת זכות להורות על הענקתה של זכות כאשר להם עצמם אין זכות במקרקעין.

עוד קבע ביהמ"ש כי "לא נמצא פסול במתן הנחות לבני המקום ואין לראות בעידוד זה משום 'דילוג' מכוון על חוליה נוספת שלמעשה לא קיימת והיא עסקה שבין הורי העוררים לעוררים ואשר בגינה יש להטיל על העוררים תשלום מס נוסף".

לסיכום קבע בית המשפט כי מדובר בעסקה שבין העוררים לבין המינהל ואשר בגינה שולם מס הרכישה ואין מקום לשלב עסקה נוספת ולחייב במס בגינה.

פס"ד זה כאמור מצטרף לשורה ארוכה של פסקי דין המערערים את עמדתו של מנהל מס שבח בטענה כי זכות ההמלצה עולה בכדי מכירת זכות במקרקעין ע"י האגודה או חבר האגודה.

להרחבה בעניין פס"ד נוסף שניתן לאחרונה בעניין זה ראו חוזרנו מספר 58/2004 "הפניית מתיישבים בהרחבה לפי 737 לקבלן – היבטי מס".