רקע כללי

בשנת 1991 בעקבות גלי העלייה הגדולים והמחסור בדירות התקין שר הפנים תקנות בהם נקבע פטור מהיתר בניה לגבי מבנים ששופצו או הוסבו ^[1]למגורים.

התקנות העניקו פטור מהיתר בניה במקרים אלו:

1. עבודת שיפוץ של בית ישן באזור כפרי ושימוש בבית ישן למגורים בתנאים מסוימים.

2. עבודת שיפוץ של מבנה באזור כפרי והסבתו למגורים ושימוש בו למטרת מגורים.

3. הצבה של מבנים לדיור זמני באזור כפרי ושימוש בהם למגורים.

תוקף התקנות נקבע לחמש שנים מיום פרסומן.

ביטול התקנות

ב- 1996 התקין שר הפנים תקנות חדשות^[2] שביטלו את אותן התקנות שהותקנו בשנת 1991 שאפשרו שיפוץ והסבת מבנים למגורים ללא צורך בהיתר בניה.

לגבי הבתים הקיימים נקבעה הוראת מעבר לפיה בית ישן ששופץ ומבנה שהוסב או הוצב בהתאם לתקנות לפני תחילתן של התקנות יהא פטור מהיתר עד יום מסוים שנקבע בהוראת המעבר.

המועד בהוראת המעבר הוארך מדי פעם.

ביולי 99 התקין שר הפנים תקנות נוספות ובהם הוארך המועד שבהוראת המעבר עד 31/12/99.

ב 19/6/02 חתם שר הפנים פעם נוספת על הארכת התקנה עד לתאריך 31/3/04 ^[3].

החלטת מועצת מקרקעי ישראל

בעקבות התקנת התקנות הוציאה מועצת מקרקעי ישראל את החלטה 480 ובעקבותיה הוצאו הוראות אגף 15 שקבעו כי המינהל יתיר שיפוץ, הסבה ושימוש למגורים במבנים ללא תשלום דמי חכירה בהתאם לכללים שנקבעו.

במקביל להארכת תקופת המעבר הוציא גם האגף החקלאי במינהל מקרקעי ישראל את הוראות אגף 15 א' 15 ב' ו- 15 ג' ובה התייחסות להארכת התקופה.

תום תוקף התקנות – השלכות

כאמור לעיל תקופת המעבר הסתימה והתקנות פג תוקפן. מפרסומים שהיו בעיתונות לאחרונה מתברר כי אין בכוונת משרד הפנים להאריך שוב את תקופת התקנות.

לעובדה שפג תוקף התקנות השלכות הן במישור ועדת התכנון והן במישור היחסים עם מינהל מקרקעי ישראל.

היתר בניה

בתקנות התכנון שהותקנו בשנת 1991 נקבע כי :

"בית ישן ששופץ מבנה שהוסב או הוצב לפי תקנות אלה ינהגו בו בתום תוקפן כמתחייב מהוראות התכנית החלה בשטח שבו הוא נמצא".

בהתאם לתקנות חוק והתכנון והבניה הואיל והתקופה שבהוראת המעבר הסתיימה אזי נדרש היתר בניה לגבי מבנים אלו.

מינהל מקרקעי ישראל

בהחלטה 480 של מועצת מקרקעי ישראל נקבע:

"להסרת ספק, בעלי הזכויות בקרקע לא יהיו זכאים לפיצויים כלשהם מהמינהל בשל העבודה והשימוש בקרקע כאמור בהחלטה זו.

תוקף החלטה זו לתקופת תוקפן של התקנות בלבד.

החלטה זו אינה באה לשנות מזכויות המינהל, ואינה באה להקנות או להעניק למי שקיבל היתר על פיה זכויות שלא היו לו, למעט הזכויות המוענקות או הנובעות מהחלטה זו, ולמשך זמן תוקפה של החלטה זו".

בהוראת אגף 15 שיצאה בעקבות החלטה 480 הועתק הנוסח שבתקנות התכנון ונקבע כי:

"בתום תוקף ההחלטה ינהגו במבנה שישופץ, ישוקם, יוסב או יוצב על פיה, כמתחייב מהוראות התכנית החלה בשטח שבו הוא נמצא".

בישיבת הנהלת מינהל מקרקעי ישראל מיום 9/6/04 הוחלט:

1. "מנהלת האגף החקלאי תבדוק עם משרד הפנים, האם מתכוונים להאריך את התקנה.

2. אם התקנה לא תוארך, תקבע תקופת מעבר של שנה ממועד סיומה (1/4/04). מנהלת האגף החקלאי תוציא הנחיות לפעולה למחוזות, לפיה יש לגבות בגין שנת המעבר (מיום 1/4/04 ועד 31/3/05) דמי שימוש ראויים בשיעור 5% בגין השימוש במבנה למגורים (בכפוף להנחות אזורי עדיפות).

3. גביית דמי השימוש לא תהיה יזומה (אלא אם באפשרות המחוז להיערך לכך), אלא תיערך בעת פניית בעל נחלה, אשר בנחלת מבנה כזה, למינהל, לקבלת שירות מסוים.

4. אם תוארך התקנה, המינהל יגבה דמי שימוש בגין השימוש במבנה למגורים, החל מיום 1/4/04 וכלה במועד סיום התקנה. "

ההחלטה לגבות תשלום בגין מבנים אלו מהווה למעשה סטיה מעמדת המינהל כפי שהיתה בהחלטה 480 ובהוראת אגף 15 שלא לגבות תשלום כלשהו בגין השימוש בבתי מגורים אלו.

פתרונות חלופיים

ניתן לרשום את בתי המגורים הזמניים במסגרת החלטה 479 הקימת או החלטה 979 בעתיד לאחר שתאושר ע"י שר האוצר.

החלטה 479

החלטה 479 של מועצת מקרקעי ישראל מאפשרת לבנות בנחלה ללא תשלום 2 בתי מגורים שכל אחד מהם בגודל 160 מ"ר.

במקרים בהם מתגוררים שלושה דורות בנחלה ניתן לבנות בנחלה יחידה נוספת להורים בגודל 55 מ"ר.

"1. במושבי עובדים בכפרים שיתופיים ובמושבות יתיר מינהל מקרקעי ישראל (להלן "המינהל") בניית יחידות מגורים למגורי משפחת המתיישב, בנחלה או במשק עזר, בתנאים הבאים:

1. במגרש המיועד לנחלה או למשק עזר, לא ייבנה למגורים יותר ממבנה אחד ובו יחידת מגורים אחת (להלן – היחידה הראשונה).

2. על אף האמור בפסקה (1) יתיר המינהל, הקמת שתי יחידות מגורים נוספות במגרש המיועד לנחלה ובלבד שמספר המבנים למגורים בנחלה לא יעלה על שניים, כמפורט להלן:

   1. ( יחידת מגורים שנייה – המיועדת למגורי דור המשך (במושבי עובדים – בן ממשיך כהגדרתו בתקנה 3א (א) לתקנות האגודות השיתופיות (חברות), התשל"ג – 1973).

   2. ( יחידת מגורים שלישית – במקרה שבו הוכח, להנחת דעת המינהל, כי בנחלה מתגוררים בפועל שלושה דורות של משפחת המתיישב, לרבות המתיישב ודור המשך ובתנאי שהדור המבוגר היה המתיישב או עודנו בעל הזכויות המקורי של הנחלה והדור הצעיר מהווה משפחה (להלן – היחידה השלישית);"

לאור זאת רצוי לבחון האם בתי המגורים הזמניים יכולים להיות חלק מהמכסה המותרת לבניה בנחלה, ובכך לקבל לגבי מבנים אלה היתר בניה כדין.

כיום מאפשר המינהל בנית בית נוסף בנחלה ללא קשר לקיומו של בן ממשיך בפועל.

קימים במינהל מקרקעי ישראל מחשבות לבטל או להתנות את בנית בית המגורים הנוסף בנחלה בקיומו של בן ממשיך בפועל.

לאור זאת במקרה בהם לא בנוי בית לבן ממשיך וקיים מבנה זמני רצוי מבעוד מועד להפוך המבנה הזמני לבית לבן הממשיך ולקבל לגביו היתר בניה כדין.

החלטה 979

החלטה 979 של מועצת מקרקעי ישראל, שטרם נחתמה על ידי שר האוצר, מאפשת פיצול חלקת המגורים בנחלה למספר מגרשי מגורים בתשלום של עד 11% + מע"מ, אם מדובר בהעברה לבן משפחה, ואם מדובר בהעברה לזר התשלום הוא עד 31%+ מע"מ. זאת בגין שלושת המגרשים הראשונים – כאשר מגרש אחד לא ניתן לפיצול והוא נשאר חלק בלתי נפרד מהנחלה.

מהמגרש הרביעי והלאה התשלום יהיה 51% + מע"מ.

פטור ממס שבח לדירות המגורים שבנחלה

חוק מס שבח מאפשר למי שעומד בתנאי החוק לקבל פטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים.

החוק מאפשר מתן פטור בגין מכירת דירת מגורים אחת ואינו מאפשר פטור בגין מכירת שתי דירות שנמכרות בעת ובעונה אחת.

כאשר קיים במשק בית נוסף לבן ממשיך בית המגורים שייך אמנם בפועל לבן הממשיך אך פורמלית שני בתי המגורים שייכים לאב בהיותו בעל הזכויות במשק. עובדה זו עלולה ליצור חיוב במס שבח נוסף בעת מכירת הנחלה.

פטור במכירת שתי דירות מגורים

על מנת לפתור בעיה זו ולקבל פטור ממס שבח בגין שתי הדירות סוכם עם שלטונות מיסוי מקרקעין כי ניתן ליחס את דירת המגורים השניה לבן והוא יהיה זכאי לפטור נפרד ממיסי מקרקעין בעת מכירת הנחלה.

כלומר בעת מכירת הנחלה יקבל האב פטור בגין דירת המגורים שלו, והבן יקבל פטור נוסף בגין מכירת בית המגורים שלו, בהנחה שהם עומדים בתנאי החוק.

בעת המכירה יש לבחון שאכן הבן זכאי לקבל פטור בגין בית המגורים שלו זאת בכפוף לתקופות הצינון שנקבעו בחוק.

לפרטים ולהבהרות נוספות ניתן לפנות לרו"ח חן שחרור במשרדנו בת"א.