"הנוהל מעדכן את נוהל 37.03B שפורסם בתאריך 26.08.2015, בעקבות החלטת מועצה 1445 וביטול החלטת מועצה 1317.
הנוהל המעודכן אושר בהחלטת צוות הטמעת מפת"ח ביום 23.12.2015
הוראות נוהל זה גוברות על כל הוראות קודמות בנוהל קודם או בהוראות אגף או בהנחיות מנהל

א. רקע כללי ומדיניות

1. כללי
אגודות רבות טרם איישו את סך הנחלות שהוקצו להן בתחום המשבצת החקלאית (להלן: נחלות פנויות).
החלטת המועצה מאפשרת לאייש את הנחלות הפנויות, בהתאם לכללים המפורטים בנוהל זה.
2. בישובי מרכז הארץ לא ישווקו נחלות פנויות.

3. איוש נחלות פנויות בנגב ובגליל.

• איוש נחלות פנויות במשבצת אפשרי ביישובי הנגב והגליל בלבד כמשמעותם בחוק הרשות לפיתוח הנגב ובחוק הרשות לפיתוח הגליל

• נחלות פנויות יוקצו למומלצי האגודה אשר אושרו על ידי האסיפה הכללית של האגודה.

• הנחלות הפנויות (לרבות בקו עימות) יאוישו בהתאם לנוהל זה במשך תקופה של 5 שנים, עד ליום 31.12.2020.

• השגה על החלטת אסיפת האגודה תדון בפני ועדת ערר ברמ"י.

• האגודה לא תגבה כל תשלום כתנאי להמלצתה למעט הוצאות פיתוח שיאושרו על ידי הרשות ולמעט תשלום בשיעור יחסי בעד השקעותיה בפועל ברכוש האגודה וכן השתתפות בהון אגודה, עד לגובה הסכומים הנ"ל על פי אישור בכתב של רו"ח של האגודה, כשהסכומים משוערכים.

4. הנחלות הפנויות יוקצו ליחידים אשר אינם בעלי זכות בנחלה ו/או משק עזר ו/או של מגרש מגורים צמוד קרקע שנרכשו בפטור ממכרז בישוב הנ"ל ו/או בכל ישוב אחר ואינם חברי קיבוץ או מושב שיתופי אשר במסגרת שינוי ארגוני בקיבוץ/מושב שיתופי זכאים לקבל זכויות חכירה של יחידת מגורים בנויה (שיוך).

5. זכויות מוקצות
• נחלה חקלאית עם זכויות בניה מהוונות בחלקת המגורים שגודלה עד 2.5 דונם, בהיקף בינוי של 375 מ"ר, ללא חובת רצף בין דורי.
• על ההקצאה יחולו כללי נחלה חקלאית, לרבות חובת התגוררות, עיבוד ובינוי תוך 4 שנים.

6. תשלומים
• דמי חכירה מהוונים ישולמו על חלקת המגורים בלבד. עבור יתרת שטח הנחלה ישולמו בנוסף דמי חכירה שנתיים, בהתאם למחירון החקלאי.

• קביעת ערכי הקרקע לצורך ביצוע העסקה ייעשו בהתאם לשומה עדכנית שתיערך על ידי השמאי הממשלתי הראשי או שמאי מטעמו.

• בישובי קו עימות לא יגבה תשלום בגין איוש הנחלות.

• הנחת אזור

על שיעור התשלום תחול הנחת אזור בהתאם להחלטת מועצה בנושא הנחות באזורי עדיפות לאומית :
הנחה על דמי חכירה מהוונים תוגבל למחיר תקרה אשר יעמוד על 700,000 ש"ח לנחלה (ערך הקרקע לא כולל פיתוח ומע"מ), לפי 2 יחידות דיור לנחלה (350,000 ש"ח ליח"ד). מעל סכום זה ישולמו דמי חכירה מלאים, ללא הנחת אזור.
מחיר התקרה צמוד למדד המחירים לצרכן, עדכון מחיר התקרה ייעשה ב-1 לפברואר בכל שנה, החל מ- 1.2.14. (בהתאם להחלטת מועצה בנושא הנחות באזורי עדיפות לאומית).

• דוגמא לתחשיב התשלום הנדרש בגין הקצאת נחלה:
נתון : שומה לחלקת מגורים בנחלה עם זכויות של 375 מ"ר = 1,350,000 ש"ח (ללא מע"מ וללא פיתוח), הנחלה ממוקמת באזור עדיפות א'. חישוב -
0.31הנחת אזור עדיפות א' * 700,000 מחיר תקרה להנחה + 0.91 שעור דמי חכירה מהוונים* 650,000 שווי נחלה בניכוי מחיר תקרה =
808,500 ש"ח.

פירוט החישוב - שווי חלקת המגורים הוא 1,350,000 ש"ח. מאחר ומחיר התקרה להנחה מוגבל ל-700,000 ש"ח לנחלה, ההנחה תחושב רק עבור 700,000 ש"ח. על יתרת השווי בסך 650,000 ש"ח ( 1,350,000-700,000), לא תחול הנחת אזור.

7. חוזה חכירה –
הערה: את החוזה והמכתב ניתן לקבל מהאגף החקלאי במטה, עד שתתאפשר נגישות מיכונית לקבצים.
א. אם יש פרצלציה וכתב ויתור מטעם האגודה לגריעת חלקה א' מהמשבצת, יחתמו עם מומלץ לאיוש הנחלה שני חוזים:
1. חוזה חכירה לחלקה א'.
2. תוספת לחוזה חכירה לחלקה א', אשר מסדיר את הזכויות המהוונות שנרכשו בנוהל זה.

ב. בהעדר פרצלציה, יחולו הוראות חוזה המשבצת והרשות תצרף מכתב המפרט את הזכויות שנרכשו.

8. הוראות מעבר
א. יחולו על ישוב באזור עדיפות א' לגבי מומלץ שהתקבלה לגביו המלצת האגודה במשרדי רמ"י לאיוש נחלה לא יאוחר מיום 31.12.2013. במקרה זה, יש לפעול לגביו בהתאם להוראת אגף חקלאי מס' 31 שעניינה איוש נחלות.
ב. מועמד שטרם קיבל המלצה כאמור, יהיה רשאי לפנות בבקשה למרחב, המרחב יביא את המלצתו לאישור הנהלה בהתחשב במשתנים הר"מ:
• שווי הנחלה ביום 31.12.2013.
• המועמד התקבל כחבר אגודה באישור האסיפה הכללית של האגודה.
• הועתק מקום מגוריו של המועמד לפני יום 31.12.13 לישוב בו ניתן היה להקצות נחלה טרם קבלת החלטת מועצה 1317.
• המועמד החל בתהליך מול משרד החקלאות ו/או הרשות ו/או רשות המים.
• המועמד ביצע פעולות הכרוכות בהוצאות כספיות הקשורות לאיוש נחלה בישוב.

9. החלטת מועצה 1399

הרשות תראה במי שרכש נחלה בהתאם להחלטה 1445 כמי שהצטרף להסדר לקביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים הקבוע בהחלטת מועצה מס' 1399 וכמי ששילם לרשות דמי חכירה בשיעור 3.75% .

10. דמי רכישה

חוכר אשר יבקש לרכוש את מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים (הקיימות והעתידיות) או יבקש להעביר זכויות בנחלה, ישלם לרשות, תשלום בשיעור 33% משומה פרטנית ליתרת הזכויות המאושרות (מעבר ל 375 מ"ר שנרכשו) בתכנית תקפה והפוטנציאל התכנוני למגורים לרבות הזכות לפצל מגרשים, אשר בעבורם טרם שולמו דמי חכירה מהוונים. על תשלומים נוספים אלו חלות הנחות אזור.

11. על מומלץ האגודה לבנות את בית המגורים בהתאם ללוח הזמנים שנקבע בחוזה החכירה / מכתב. אם לא יעמוד בלוח הזמנים שנקבע, יהיה עליו לשלם דמי אורכה בהתאם להחלטת המועצה הרלוונטית בנושא אורכות להסכמי פיתוח."

לקריאת הנוהל המלא ראו באתר רמ"י במדור נוהלים.

יישום החלטה 1445
החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1445 מיום 27.10.2015, יוצרת אפשרויות חדשות לאיוש נחלות ביישובי הנגב והגליל ו/או אפשרויות של שיווק מגרשים חלף הנחלות הפנויות.
חלופת איוש הנחלות מעוררת מספר סוגיות, בין היתר, בנושא: חוזה החכירה שייחתם עם מאייש הנחלה, גובה התשלום בגין הנחלות (כולל הכרה בתשלום לעניין יישום עתידי של החלטה 1399), גביית הון אגודה והוצאות פיתוח, היבטי מיסוי (היטל השבחה, מס רכישה, מס שבח, מע"מ) וכו'.
חלופת שיווק המגרשים מעוררת סוגיות שונות, בין היתר, בנושא: תכנון המגרשים, תנאים מקדמיים לכניסה למתווה ההחלטה, הכללים שיחולו על המגרשים החדשים (פיקוח, עלויות, הקצאה וכו'), פיתוח תשתיות, היבטי מיסוי, גריעת שטחים ואבדן זכויות מים וכו'
משרדנו מציע ייעוץ וסיוע לקבלת החלטה למתווה האופטימלי: סיוע להנהלת המושב בניתוח הנתונים המתייחסים לקבלת ההחלטה המתאימה, לרבות בחינת החלופות הרלוונטיות למושב, הצגת החלופות בישיבות עם הנהלת המושב והופעה באסיפה כללית ככל שידרשו.

בין היתר נדון בחלופה משולבת של איוש נחלות ושיווק מגרשים וחלופות אפשריות נוספות.

לקבלת עדכונים מקצועיים שוטפים בנושא זה ובנושאים אחרים לחץ כאן